本文是一篇運(yùn)營(yíng)管理論文，本文存在許多局限性，主要表現(xiàn)在管理理論的鉆研上，研究不夠深入，對(duì)其本質(zhì)認(rèn)識(shí)不充分，分析過(guò)程缺乏詳盡計(jì)算有失偏頗。另外，雖然論文已經(jīng)完成，但是這些內(nèi)容只是理論層面的認(rèn)識(shí)和分析，很多問(wèn)題還未表現(xiàn)出來(lái)，具體效果還需要接受實(shí)際工作的檢驗(yàn)。作者將根據(jù)實(shí)際效果對(duì)理論知識(shí)進(jìn)行修正，進(jìn)一步完善研究工作。

第 1 章 緒論

1.1 研究背景和意義
1.1.1 研究背景
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從早期的土地增值時(shí)代，衍生到過(guò)去二十年的產(chǎn)品增值時(shí)代[1]，再到現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)增值時(shí)代。與以往相比，如今地產(chǎn)企業(yè)不再僅強(qiáng)調(diào)工程管理為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心，越來(lái)越多的地產(chǎn)公司把管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至如何搭建好運(yùn)營(yíng)管理體系，即針對(duì)各階段的問(wèn)題和資源進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)籌的匯合，同時(shí)更好的為項(xiàng)目管理服務(wù)，從而保障高效運(yùn)營(yíng)管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)里。
近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速增長(zhǎng)時(shí)期，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)的增速促使城鎮(zhèn)人口保持增長(zhǎng)，帶來(lái)住房需求的增長(zhǎng)需求，國(guó)內(nèi)人口加快向京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、成渝等核心城市群流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額同步向核心城市群集聚，讓這些區(qū)域擁有較強(qiáng)的住房需求支撐，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于其他。另一方面，我國(guó)十三五發(fā)展規(guī)劃實(shí)施以來(lái)，政府層面多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的政策，并提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房[2]，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此則積極選擇進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，這代表我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正式由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，這也會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)企業(yè)向高質(zhì)量的新趨勢(shì)邁進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，業(yè)務(wù)布局也會(huì)迎來(lái)相應(yīng)的調(diào)整和機(jī)遇，由此給市場(chǎng)孕育了新型的運(yùn)營(yíng)管理模式。隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)過(guò)程的轉(zhuǎn)型是從總承包粗放式的管理向系統(tǒng)性的項(xiàng)目管理轉(zhuǎn)變，資源效率高效運(yùn)用、不斷提升房屋質(zhì)量和致力于客戶關(guān)系維護(hù)等方面工作顯得更為重要。對(duì)于在未來(lái)十四五期間房地產(chǎn)將如何發(fā)展而言，運(yùn)營(yíng)管理水平的高低將會(huì)是最好的印證，一些企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系完善，公司組織結(jié)構(gòu)合理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)置合理，而且差異化戰(zhàn)略和迎合市場(chǎng)策略來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)要求，可以確?？沙掷m(xù)性發(fā)展。而對(duì)于管理混亂、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)公司，運(yùn)營(yíng)管理體系和計(jì)劃目標(biāo)不能滿足實(shí)際需求注定將會(huì)退出市場(chǎng)。在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司呈現(xiàn)出體系化、品牌化、專業(yè)化、服務(wù)化的發(fā)展趨勢(shì)下，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也由土地資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿咚狡髽I(yè)運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品質(zhì)量及客戶服務(wù)口碑為核心的競(jìng)爭(zhēng)。

1.2 國(guó)內(nèi)外研究綜述
1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀
國(guó)外的部分研究人員對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的初步研究結(jié)論是從計(jì)劃管理到項(xiàng)目管理的逐步發(fā)展過(guò)程中總結(jié)得出，即是否能進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)管理將成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的一大衡量標(biāo)尺。Iansiti M, Levien R 等（2018）課題方向是組織結(jié)構(gòu)方面，得出結(jié)論組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)項(xiàng)目管理中的搭建成果是影響今后企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中是否出現(xiàn)管理資源調(diào)配矛盾的關(guān)鍵因素[3]。Robert K ,Weiler.R 等（2018）是從結(jié)果論的方向進(jìn)行倒推分析，企業(yè)管理問(wèn)題的主要原因不僅僅是組織結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，也有流程設(shè)計(jì)不合理或缺失造成的因素[4]。比如流程節(jié)點(diǎn)錯(cuò)誤、流程結(jié)果偏差及過(guò)程監(jiān)督不充分等，另外鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)品特性受政策經(jīng)濟(jì)作用影響較大，不確定因素較多，所以必須建設(shè)流轉(zhuǎn)性、全方位高效的運(yùn)營(yíng)管理體系來(lái)進(jìn)行內(nèi)部控制與和成果輸出。Amit R, Schoemaker J.H 等（2019）研究方向是對(duì)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行分析，并結(jié)合了對(duì)各自經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)歸納處計(jì)劃類別，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提供了可執(zhí)行性全景計(jì)劃[5]。Kent N.Gourdin，Kenneth W.Soyeh，Elaine M.Worzala 等（2019）的研究出發(fā)點(diǎn)是實(shí)踐環(huán)節(jié)，是從企業(yè)項(xiàng)目管理層面進(jìn)行的。兩位學(xué)者認(rèn)為要綜合完善企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的管理體系，首先是從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理層面進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，當(dāng)然這對(duì)企業(yè)自身管理水平和從各個(gè)維度進(jìn)行選配項(xiàng)目類別有一定篩選性難度[6]。Rea Zaimi（2020）鉆研的是一種客戶管理維度評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)成果的方法，從組織架構(gòu)到最后客戶管理給予每個(gè)項(xiàng)目評(píng)分，在滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果同時(shí)，贏得客戶滿意及促成品牌升級(jí)[7]。同時(shí) Renigier Bi?ozor Ma?gorzata，?róbek Sabina，Walacik Marek，Janowski Artur等（2020）這種評(píng)價(jià)體系的根本是為了保障企業(yè)持續(xù)性健康發(fā)展，不僅客戶方面的反饋能保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程的糾偏性，又達(dá)成了經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的結(jié)果可鑒性[8]?？偨Y(jié)而言，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的水平在國(guó)外發(fā)展早于國(guó)內(nèi)，管理思想較為先進(jìn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各種管理難點(diǎn)，也從全方位全周期的角度提出了思路方案，包括組織層面、管理層面、技術(shù)層面等等，都為本論文的研究提供素材和借鑒，富有很強(qiáng)的意義。

第 2 章 核心概念及理論基礎(chǔ)

2.1 核心概念
2.1.1 運(yùn)營(yíng)管理
企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為、指揮組織、協(xié)調(diào)計(jì)劃和控制等組織活動(dòng)的總和稱為運(yùn)營(yíng)管理。實(shí)質(zhì)就是將企業(yè)日常的工作事務(wù)通過(guò)計(jì)劃組織、落實(shí)實(shí)施、共同管理監(jiān)督同公司的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)相結(jié)合的系統(tǒng)性的匯合總程[16]。運(yùn)營(yíng)管理是指在分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過(guò)全鏈條跟蹤反饋等運(yùn)營(yíng)管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源的效率最大化。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理（Project Operation Management，縮寫(xiě)為 POM）則聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周期，從項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和服務(wù) 4 條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全面管理，覆蓋項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購(gòu)招投標(biāo)、施工等）和銷售及服務(wù)等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重要階段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位運(yùn)營(yíng)管理。另外，在科學(xué)集分權(quán)下的管控模式與專業(yè)高效的各職能線的支撐和輔助下，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的水平將不僅直接決定最終收益率，還將真正反映出一個(gè)企業(yè)的綜合管理水平。根據(jù)企業(yè)的管理需求，運(yùn)營(yíng)管理有三個(gè)發(fā)展階段，當(dāng)前更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理。從最初的計(jì)劃管理體系，管理型運(yùn)營(yíng)體系（包括關(guān)鍵決策管理、流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理），到現(xiàn)在的專業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系（包括計(jì)劃管理、運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理、關(guān)鍵決策管理、流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理、投資決策管理、設(shè)計(jì)成本管理、客戶風(fēng)險(xiǎn)管理）。

2.2 理論基礎(chǔ)
2.2.1 組織結(jié)構(gòu)理論
組織結(jié)構(gòu)理論是揭示組織機(jī)構(gòu)、職能和管理主體之間的規(guī)律和邏輯關(guān)系的體系，它是企業(yè)管理理論的核心內(nèi)容。組織機(jī)構(gòu)是組織運(yùn)營(yíng)的骨架，是組織承載能力的體現(xiàn)，戰(zhàn)略目標(biāo)有多大，就要求組織承載能力有多大，組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)能夠落地的載體。合適的組織架構(gòu)可以通過(guò)合理的配置資源，確保業(yè)務(wù)流程高效運(yùn)行，讓制度有效落地，結(jié)合外部因素評(píng)價(jià)矩陣分析[20]，最終支撐戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)主要有：
（1）直線職能型組織
直線職能型組織適用于標(biāo)準(zhǔn)程度高、市場(chǎng)相同、產(chǎn)品生命周期長(zhǎng)的企業(yè)，它的優(yōu)點(diǎn)是集中資源便于利用，避免重復(fù)降低成本，組織的穩(wěn)定性強(qiáng)。缺點(diǎn)是客戶導(dǎo)向意識(shí)差，職能部門(mén)之間信息傳遞效率較低，溝通成本高，領(lǐng)導(dǎo)的日常協(xié)調(diào)性事務(wù)增加，無(wú)暇思考公司戰(zhàn)略。
（2）事業(yè)部型組織
事業(yè)部型組織適用于產(chǎn)品豐富，類別多樣化，擁有獨(dú)立的目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變的大型企業(yè)。優(yōu)點(diǎn)是每個(gè)事業(yè)部能夠獨(dú)自規(guī)劃未來(lái)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化能力強(qiáng)；實(shí)現(xiàn)集中控制下的分權(quán)，自主經(jīng)營(yíng)、責(zé)任明確。缺點(diǎn)是事業(yè)部的獨(dú)立性，決定容易滋生本位主義，對(duì)地區(qū)公司管控能力要求高；一定程度上增加運(yùn)營(yíng)成本。
（3）矩陣型組織
矩陣型組織適用于以項(xiàng)目為主的研發(fā)型組織，它強(qiáng)調(diào)部門(mén)之間的橫向聯(lián)系，具備較大的機(jī)動(dòng)性，可以充分利用專業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)人力資源彈性共享。缺點(diǎn)是人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，權(quán)責(zé)不容易明確，對(duì)管理者挑戰(zhàn)大。
第 3 章 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系現(xiàn)狀及優(yōu)化需求........................11
3.1 旭輝地產(chǎn)公司概況............................................11
3.1.1 基本情況........................................11
3.1.2 項(xiàng)目介紹..........................................11
第 4 章 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化設(shè)計(jì)...........................................24
4.1 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則與思路..................................24
4.1.1 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則..............................24
4.1.2 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化設(shè)計(jì)的思路.................................24
第 5 章 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化保障措施...................................48
5.1 搭建人才梯隊(duì)，打造創(chuàng)新產(chǎn)品................................48
5.2 強(qiáng)化持續(xù)學(xué)習(xí)，保障高效管理...........................................50
5.3 凝聚企業(yè)文化，構(gòu)筑核心價(jià)值........................................51

第 5 章 旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化保障措施

5.1 搭建人才梯隊(duì)，打造創(chuàng)新產(chǎn)品
建立穩(wěn)定型高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)，旭輝地產(chǎn)公司每年擬從全國(guó)知名高校招聘管培生，名為旭日生計(jì)劃，管培生的選拔標(biāo)準(zhǔn)從之前的區(qū)域高水平高校調(diào)整到全國(guó)一流高校，與重慶大學(xué)，上海交通大學(xué)，復(fù)旦大學(xué)等國(guó)內(nèi)知名建筑類院校簽署人才輸出合作協(xié)議。在此基礎(chǔ)上，旭輝地產(chǎn)公司在營(yíng)造企業(yè)員工創(chuàng)新思維能力、建立創(chuàng)新機(jī)制、強(qiáng)化客戶維系創(chuàng)新等三個(gè)方面的實(shí)施戰(zhàn)略措施，將順利保障運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)化設(shè)計(jì)。
（1）賦予旭輝地產(chǎn)公司員工創(chuàng)新激勵(lì)
積極引導(dǎo)員工參與內(nèi)部提拔，讓公司的員工都能具有與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新服務(wù)的意識(shí)，并且能主動(dòng)參與到公司的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理體系實(shí)施的活動(dòng)中。結(jié)合開(kāi)展進(jìn)行旭輝地產(chǎn)公司內(nèi)部培訓(xùn)師選聘，將創(chuàng)新思維引入實(shí)際的各個(gè)職能工作中，設(shè)立創(chuàng)新薪酬激勵(lì)制度[60]，如表 5-1 所示。 從個(gè)人能力和團(tuán)隊(duì)協(xié)作的角度出發(fā)，持續(xù)增強(qiáng)在遇到問(wèn)題時(shí)的解決能力，不斷引導(dǎo)旭輝地產(chǎn)公司員工的創(chuàng)新意識(shí)，通過(guò)對(duì)員工的創(chuàng)新思維進(jìn)行系統(tǒng)性的培訓(xùn)，形成在旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系中使用新的思維、新的理念，以此來(lái)提升旭輝地產(chǎn)公司的新的運(yùn)營(yíng)體系能夠落地，提升公司的經(jīng)營(yíng)管理能力和獲得更多的利益價(jià)值。

結(jié)論與展望
本文根據(jù)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀，總結(jié)分析了旭輝地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)管理中存在的具體問(wèn)題，借鑒中海、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)以旭輝地產(chǎn)公司優(yōu)化需求為研究，重點(diǎn)提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題和持續(xù)改進(jìn)，有望建立適合旭輝地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的運(yùn)營(yíng)管理體系，論文主要形成如下主要結(jié)論：
（1）大運(yùn)營(yíng)下的全周期管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然的趨勢(shì)
面對(duì)各種各樣的管理挑戰(zhàn)，以中海、龍湖為代表的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)提出經(jīng)營(yíng)管理理念，并在逐步推進(jìn)在實(shí)踐中的應(yīng)用，取得了非常好的效果，為旭輝地產(chǎn)公司發(fā)展提供了管理上的借鑒參考。運(yùn)營(yíng)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的模塊，構(gòu)建一套系統(tǒng)的大運(yùn)營(yíng)管理體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高效運(yùn)作是必然選擇。
（2）運(yùn)營(yíng)管理全周期過(guò)程管控凸顯重要
高效的運(yùn)營(yíng)管理體系必須在企業(yè)價(jià)值鏈的思想指導(dǎo)下，以專業(yè)化為基礎(chǔ)，以分級(jí)管理為主線，實(shí)現(xiàn)不同管理層次的作業(yè)計(jì)劃的應(yīng)用和管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程反饋，同時(shí)需特別關(guān)注全過(guò)程管理的可控性。包括計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控與反饋、考核與評(píng)價(jià)，保證計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行率。
（3）運(yùn)營(yíng)管理體系的有效運(yùn)行需要逐步推進(jìn)、持續(xù)改進(jìn)
旭輝地產(chǎn)公司在不斷發(fā)展過(guò)程中，內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境也在不斷革新中，除企業(yè)應(yīng)不斷提升經(jīng)營(yíng)水平同時(shí)外，更要贏取客戶滿意及認(rèn)可。旭輝地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系的建立不是一次性的就能完成的，仍然要進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化，不斷完善。由于作者水平有限，本文存在許多局限性，主要表現(xiàn)在管理理論的鉆研上，研究不夠深入，對(duì)其本質(zhì)認(rèn)識(shí)不充分，分析過(guò)程缺乏詳盡計(jì)算有失偏頗。另外，雖然論文已經(jīng)完成，但是這些內(nèi)容只是理論層面的認(rèn)識(shí)和分析，很多問(wèn)題還未表現(xiàn)出來(lái)，具體效果還需要接受實(shí)際工作的檢驗(yàn)。作者將根據(jù)實(shí)際效果對(duì)理論知識(shí)進(jìn)行修正，進(jìn)一步完善研究工作。最后，希望本文的研究成果在投入實(shí)際工作后能取得較好的效果，這也算是實(shí)現(xiàn)寫(xiě)作本論文的初衷，為旭輝地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系的提升做出了一些貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)（略）