本文是一篇投資分析論文，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點，從行業(yè)的發(fā)展背景和發(fā)展趨勢入手，通過對各種投資決策理論和實物期權(quán)理論的論述分析，得出實物期權(quán)理論能夠更好的解決當下財務(wù)凈現(xiàn)值等投資決策理論的不足，能夠為項目投資決策者提供一個更加科學的投資建議，最后通過一個實際的項目案例運用實物期權(quán)理論模型進行了應(yīng)用研究，并與當下最為主要方法的財務(wù)凈現(xiàn)值進行了對比分析。
1 緒論
1.1 研究背景
近些年來，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)行業(yè)屢屢成為社會各方討論和議論的焦點話題。在過去的十多年時間中，受益于我國總體經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計指標可以看到：2020 年房地產(chǎn)行業(yè)全年投資額已經(jīng)達到了 104445.7 億元，對 GDP 的貢獻比率從 2010 年的 8.26%上升到 2020 年的 10.28%，十年時間上漲了約 2.02 個百分點。2009 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋施工面積是 320368.20萬平方米，2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積達到了 926759.19 萬平方米，十年多時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積體量已經(jīng)翻了近 3 倍。 從相關(guān)數(shù)據(jù)上可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)似乎依然在持續(xù)著井噴式的發(fā)展，但隨著市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展、土地價格和建筑施工成本的不斷攀升，相繼出現(xiàn)的“高房價”、“地王”、“住不起”等名詞逐漸成為社會熱詞，房地產(chǎn)的居住屬性正逐漸消退，而金融屬性漸漸成為了新的標簽，可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡出現(xiàn)了偏離。面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的問題，國家和地方政府也相繼出臺了有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策條文，“限價”、“限售”等國家及地方政策頻頻頒布，針對社會討論越來越熱烈的房地產(chǎn)行業(yè)問題也引起了黨中央和國務(wù)院的高度關(guān)注。2016 年 12 月 14 日在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議上首次將“房子是用來住的，不是用來炒的”作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定位，近幾年歷次的中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議也都針對房地產(chǎn)行業(yè)重申了上述定位，并要求逐步建立完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效管理調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。
1.2  研究意義
自國家停止住房福利分配制度，建立住宅商品化市場競爭制度后，大量的投資資金被投向房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為了社會經(jīng)濟體系的主要產(chǎn)業(yè)之一。更有數(shù)據(jù)表明，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)投資額可以占到國民經(jīng)濟總量的三分之一，可見，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了急速擴張式的發(fā)展。隨著“高房價”、“住不起”等社會化矛盾的不斷凸顯，國家產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策正在不斷收緊，同時伴隨著市場競爭性的不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率正在逐年下降。
以新古典投資理論為基礎(chǔ)，以內(nèi)部收益率（IRR）和財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為主要的折現(xiàn)指標建立起來的傳統(tǒng)的投資決策評價體系的弊端正在被逐漸放大，以假定的現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率在當下時點進行的投資決策評判，無法對投資具體過程中可能出現(xiàn)的問題和偏差進行調(diào)整和應(yīng)對。同時復雜投資環(huán)境下越來越多的不確定性因素，通過傳統(tǒng)的投資決策方法無法正確對其進行價值評估，已經(jīng)影響到了項目整體的投資價值的評判。
實物期權(quán)理論的出現(xiàn)對幫助解決以上問題起到了積極的作用，實物期權(quán)理論對未來投資過程中的不確定性問題或投資機會可以進行定量的價值評估，可以對傳統(tǒng)投資決策理論或方法忽略的價值洼地進行再度挖掘，從而提高了投資決策者對項目投資價值的認識與掌握，同時對未來房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了一個適用性更強的決策方法，也為項目投資決策理論更進一步的豐富與進步起到了積極的作用。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策理論及方法
2.1  房地產(chǎn)及其屬性
通常所指的房地產(chǎn)泛指住宅或提供居住空間的住所，而實際上房地產(chǎn)指的是包括不可移動的建筑物或構(gòu)筑物和其所占用的土地結(jié)合在一起的固定資產(chǎn)，包括實體物質(zhì)資產(chǎn)和其本身所擁有的權(quán)益。
房地產(chǎn)已經(jīng)成為了人類生產(chǎn)生活得以繼續(xù)的基本保障條件，也是社會市場經(jīng)濟運行中的重要組成部分。所以，房地產(chǎn)兼具了自然、社會和經(jīng)濟的特殊屬性和特征，三種特性既相互獨立又存在密切的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。
2.1.1  房地產(chǎn)的自然屬性
（1）不可移動性：房地產(chǎn)實體是唯一的且不可改變和挪動的；
（2）差異性：不同的存在形式和不同的地理位置之間的房地產(chǎn)是有差異的；
（3）價值性：自房地產(chǎn)交付使用之日起就具有永久的使用價值；
（4）居住性：房地產(chǎn)的建造本身就是為了給人們提供更好的居住環(huán)境，自房地產(chǎn)交付之日起，其自身就具備了居住性；
（5）有限性：房地產(chǎn)不可剝離土地而單獨存在，因土地總量有限，不可再生，土地供給量隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展只會逐漸減少，所以理論上房地產(chǎn)的發(fā)展是有限的；
2.2  房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策要素分析
其實，投資決策不僅對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，對于任何投資項目都會面臨同一個問題，那就是項目要不要投資？鑒于房地產(chǎn)項目資本密集型的投資特點，投資資金總量大多是幾十億或上百億，要對這樣資金體量的項目投資決策做出判斷，可不是拍腦袋或是憑借個人喜好就能得到答案的，需要對開發(fā)項目進行科學合理的投資決策評判，投資決策評判應(yīng)從以下幾個方面進行分析：
2.2.1 政策因素
房地產(chǎn)開發(fā)項目或者說房地產(chǎn)行業(yè)的市場波動情況是受國家或地方調(diào)控政策影響十分劇烈的，當國家或地方針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展是明顯采取支持的調(diào)控政策時，比如去庫存政策的實施或者是大力推動舊城改造政策的實行，隨之帶來的都是房地產(chǎn)市場價格的大幅上漲和房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資落地，2015 年 12 月 28 日中國人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議曾要求全面落實中央城市工作會議精神，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點，隨即從 2016 年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊飛的上漲趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計指標，2016 年較 2015 年，商品房平均售價上漲了約 10%，同時商品房銷售額上漲了約 34.77%。
3  房地產(chǎn)開發(fā)項目實物期權(quán)投資決策模型 ··················· 23
3.1  房地產(chǎn)開發(fā)項目實物期權(quán)分析 ······························ 23
3.1.1  延遲投資期權(quán) ······························ 23
3.1.2  擴張投資期權(quán) ······························ 24
4  實物期權(quán)投資決策理論在項目實例中的應(yīng)用研究 ·························· 40
4.1  項目背景 ······························ 40
4.2  市場情況調(diào)查 ···························· 40
5  結(jié)論與展望 ································· 63
5.1  結(jié)論 ································· 63
5.2  展望 ······························· 63
4 實物期權(quán)投資決策理論在項目實例中的應(yīng)用研究
4.1  項目背景
本房地產(chǎn)開發(fā)項目位于河北省邯鄲市東部新區(qū)。邯鄲市距石家莊、濟南、鄭州、太原四個省會城市的距離基本相同，未來區(qū)域性核心樞紐的作用將愈發(fā)凸顯。邯鄲市總占地面積 1.2 萬平方公里，市中心城區(qū)占地面積 2661.83 平方公里，戶籍總?cè)丝?1061 萬，常住人口所占比例達到 90%（人口總量僅次于河北省會石家莊市，位于河北省第二），擁有國家歷史文化名城、全國文明城市、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號。2019 年，邯鄲市全市生產(chǎn)總值完成 3486 億元，同比增速 7.2%，位于河北省第四。
邯鄲市東部新區(qū)是邯鄲市委、市政府著力打造的承接產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和城市功能的主要載體，是包含諸多功能于一體的綜合性城市新區(qū)，根據(jù)邯鄲市政府規(guī)劃，未來城市發(fā)展的重點方向?qū)⑹菛|部新區(qū)。
項目坐落于東部新區(qū)規(guī)劃的生態(tài)宜居示范區(qū)內(nèi)，占地面積約 138 畝。項目西側(cè)為市政道路毛遂大街，南側(cè)為市政規(guī)劃道路聯(lián)紡東路。 5 結(jié)論與展望
5.1  結(jié)論
本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點，從行業(yè)的發(fā)展背景和發(fā)展趨勢入手，通過對各種投資決策理論和實物期權(quán)理論的論述分析，得出實物期權(quán)理論能夠更好的解決當下財務(wù)凈現(xiàn)值等投資決策理論的不足，能夠為項目投資決策者提供一個更加科學的投資建議，最后通過一個實際的項目案例運用實物期權(quán)理論模型進行了應(yīng)用研究，并與當下最為主要方法的財務(wù)凈現(xiàn)值進行了對比分析，得出了以下幾點結(jié)論：
一是通過對相關(guān)理論的研究發(fā)現(xiàn)：實物期權(quán)理論的出現(xiàn)，不僅針對其他投資決策理論忽略和無法解決的不確定性機會的價值估值問題提供了一種解決方案，也推動著項目投資決策理論體系的不斷豐富和完善。
二是通過實物期權(quán)理論模型在實際項目案例上的應(yīng)用，可以對實物期權(quán)理論模型對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的實用性、操作性、實施性和適用性進行了應(yīng)用研究和驗證，實物期權(quán)理論模型可以使房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策過程更加科學化、精準化，可以避免因為財務(wù)凈現(xiàn)值而可能出現(xiàn)的錯誤投資決策，為提高房地產(chǎn)行業(yè)項目投資決策水平具有積極的作用。
參考文獻（略）