本文是一篇投資分析論文，本文研究的商辦項(xiàng)目評價(jià)體系可以為投資者提供一個(gè)科學(xué)的評價(jià)工具，但是由于筆者的能力有限，只能給予投資者一定的參考意義。但是商辦項(xiàng)目未來的路還很長，今后還需要商辦項(xiàng)目行業(yè)的專家、學(xué)者和投資者都可以參與其中，共同研究出更為科學(xué)有效的評價(jià)體系。
第一章 緒論
1.1 研究的背景及意義
1.1.1 研究背景
目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)一般分為住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)共三類[1]。其中住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)為二元交易，剛需明顯，投資占比較少。旅游地產(chǎn)依托旅游資源或人為制造旅游資源，受限于地區(qū)旅游資源及地區(qū)支持。而隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在中國大地遍地開花。中國古代出現(xiàn)的集市，店鋪等商品交易市場集散地也可稱為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的早期表現(xiàn)形式。從出現(xiàn)貝殼作為商品交易的等價(jià)物開始，出現(xiàn)了商業(yè)交易地點(diǎn)，雖飽受外界環(huán)境因素的干擾，但依然可認(rèn)著是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的雛形[2]。 （1）商辦地產(chǎn)的發(fā)展歷程
商辦地產(chǎn)本質(zhì)上是商業(yè)辦公寫字樓，商旅公寓項(xiàng)目等的統(tǒng)稱。從用地性質(zhì)上來看，商辦地產(chǎn)用地性質(zhì)為商業(yè)，年限為40年到50年；從商業(yè)屬性來看，底商與購物中心主要用于滿足人們吃喝玩樂的商鋪。商辦項(xiàng)目是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展商業(yè)活動(dòng)的升級而細(xì)分出來的種類，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中的分支，整個(gè)發(fā)展歷程可概述為[3]：從早期的市集，到沿街的底商，再到集中式的超市或百貨商店商業(yè)綜合體這樣一個(gè)發(fā)展過程。
（2）商辦地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程與住宅地產(chǎn)截然相反，住宅地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售許可后就可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，滾動(dòng)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)現(xiàn)金流持續(xù)投入的過程[4]，從項(xiàng)目開發(fā)到項(xiàng)目運(yùn)營成熟再到可實(shí)現(xiàn)整體打包轉(zhuǎn)讓。放眼全國，僅有少數(shù)有實(shí)力擔(dān)當(dāng)或者在拿地初期受條件限制不能售賣的商辦項(xiàng)目除外，全國商辦地產(chǎn)項(xiàng)目在商業(yè)地產(chǎn)中地位非常重要，他是除底商之外，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中唯一能銷售回籠資金的一項(xiàng)[5]。因此對于一般開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)目中能分割的商鋪，辦公寫字樓等。在開發(fā)過程中，均會實(shí)現(xiàn)銷售以回籠現(xiàn)金流。
1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 國外研究現(xiàn)狀
目前國外對于單一的商辦項(xiàng)目，均歸屬于商業(yè)地產(chǎn)投資的類型研究。在投資的評價(jià)體系上，商辦項(xiàng)目可選擇性運(yùn)用。
在商業(yè)項(xiàng)目投資的類型研究當(dāng)中，基本可以分成兩種思路。一種是根據(jù)商辦項(xiàng)目投資評價(jià)體系來判斷，另一種則是根據(jù)優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目典型案例來研究分析。前者如Kim and Bhattacharya等人[12]認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)投資評價(jià)體系可以從城市基本面、商業(yè)項(xiàng)目市場、區(qū)域商圈情況這幾個(gè)維度進(jìn)行分析。城市基本面是評價(jià)商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)維度，因?yàn)槌鞘谢久姘顺鞘械腉DP和人口數(shù)據(jù)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此也基本上決定了該城市的經(jīng)濟(jì)和人口情況，這些指標(biāo)也是支撐商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的評價(jià)體系是評價(jià)商辦項(xiàng)目的參考維度，因?yàn)樵u價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了土地樓面地價(jià)、土地樓面地價(jià)等重要信息，這些因素是影響商辦項(xiàng)目未來銷量很重要的參考指標(biāo)；區(qū)域商圈同樣也是商辦項(xiàng)目評價(jià)的核心要素，因?yàn)閰^(qū)域和商圈能夠直接反應(yīng)出該區(qū)域商辦項(xiàng)目活躍度和發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域一般包括片區(qū)定位，而商圈情況一般包括商圈功能和熱度，這些因素都可以預(yù)測片區(qū)的人流量和商業(yè)活力。
后者主要是通過優(yōu)秀案例來剖析研究，Chen，Chien—Hsun[13]在其撰寫的文章中提到了美國W城市優(yōu)秀案例中，就是因?yàn)橥顿Y人考慮到了通過制作評價(jià)體系表來將各個(gè)指標(biāo)量化，從而能夠最大程度評估決策；Vanags, J.and I.Butane[14]在其文章中指出了美國S城市投資優(yōu)秀案例，該案例就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的近三年的人口凈流量情況，因?yàn)槿丝趦袅髁壳闆r也是衡量該區(qū)域的熱力度和活躍度，也會直接影響商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況。Zhu, J. L. Sim and X. Zhang[15]在其研究中也指出了通過研判優(yōu)秀案例，得出需要在投資過程中考慮到周圍商圈的活力度，因?yàn)橹車倘Φ幕盍Χ纫彩呛饬可虡I(yè)地產(chǎn)的一個(gè)參考指標(biāo)，畢竟通過周圍商圈運(yùn)營和發(fā)展情況可以間接去預(yù)測該區(qū)域的潛力；Chang k [16]等人在研究文章中指出了，通過投資成功案例中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要去實(shí)地考察，這樣才能得出比較準(zhǔn)確的判斷，比如通過分析周邊道路情況、人流量、建筑外觀、距商圈核心項(xiàng)目距離、距商圈核心項(xiàng)目距離以及交通情況，這些因素來預(yù)測區(qū)域的發(fā)展；Florida R,Kenney M [17]等人通過研究分析出與上文類似的觀點(diǎn)。
第二章 商辦項(xiàng)目投資環(huán)境研究理論基礎(chǔ)
2.1 商辦項(xiàng)目概述
2.1.1 商辦項(xiàng)目概念
商辦項(xiàng)目主要是指以旅居，辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范疇。本文所研究的商辦項(xiàng)目包含廣義商辦項(xiàng)目和辦公所用的寫字樓。其中廣義商辦項(xiàng)目首先它區(qū)別于純住宅；其次它的使用性質(zhì)是商業(yè)的，主要用于辦公及商旅。我們熟知的寫字樓就是典型的商辦項(xiàng)目，商辦項(xiàng)目如今也越來越受到投資者的青睞，一方面由于如今在大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的時(shí)代，市場需要更多的商辦樓來滿足客戶的需求；另一方面商辦項(xiàng)目是投資回報(bào)率相對較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2.1.2 商辦項(xiàng)目特點(diǎn)
商辦項(xiàng)目是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。商辦項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：
（1）從地產(chǎn)角度來看：商辦項(xiàng)目具有商品屬性的固定資產(chǎn)，其具有商品屬性的特質(zhì)導(dǎo)致了對于人們來說不像住宅那樣成為剛需產(chǎn)品。
（2）從商業(yè)角度來看：商辦項(xiàng)目本質(zhì)是運(yùn)營類商業(yè)產(chǎn)品，這種性質(zhì)構(gòu)成了其商業(yè)經(jīng)營屬性，成為普通人不會去購買的一種商品，但是商辦地產(chǎn)與住宅相比，其本質(zhì)一個(gè)是解決生活剛需，一個(gè)是解決生產(chǎn)剛需。
（3）從投資角度來看：因?yàn)樯剔k項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，會受到運(yùn)營和銷售市場的雙重影響，因此會存在投資回報(bào)不對等的現(xiàn)象。
2.2 商圈形成理論
商圈形成的原理是：在城市中，因消費(fèi)，經(jīng)營和投資等經(jīng)濟(jì)交換活動(dòng)頻發(fā)而形成了能聚集大量消費(fèi)者和消費(fèi)品，經(jīng)營者和經(jīng)營場所，投資者和投資產(chǎn)品的區(qū)域。這樣的區(qū)域就叫著商圈的形成。一般而言，商圈發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力因素有經(jīng)濟(jì)力、消費(fèi)經(jīng)營投資三力、環(huán)境力以及政策力四大因素。
2.2.1 經(jīng)濟(jì)力因素
商辦項(xiàng)目第一考慮的要素就是經(jīng)濟(jì)層面，只有一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平高，人們的生活水平才可能好，這樣才會有能力聚集一定的商業(yè)氛圍。一般而言，經(jīng)濟(jì)因素主要分為大維度、中緯度和小維度，大維度主要包括GDP和GNP，這些指標(biāo)是能夠反映當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)水平和生活水平；小維度主要是指商品的價(jià)格，也就是物價(jià)水平，物價(jià)水也能夠直接反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平；中維度主要是指一二三產(chǎn)業(yè)，一二三產(chǎn)業(yè)反映的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，當(dāng)區(qū)域發(fā)展速度越快，說明地方經(jīng)濟(jì)水平越高。
2.2.2 三力因素
商辦項(xiàng)目活躍程度主要還是看當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)，經(jīng)營和投資能力。簡稱“三力”因素。三種能力相輔相成，相得益彰。所有的商辦項(xiàng)目都是為投資者和經(jīng)營者服務(wù)的，而投資者或經(jīng)營者均需要良好的經(jīng)營場所，而良好的經(jīng)營場所需要強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。商辦項(xiàng)目投資設(shè)定不僅要對區(qū)域三力水平做深入調(diào)研，還要對包括區(qū)域內(nèi)群體的消費(fèi)，經(jīng)營和投資偏好和習(xí)慣做深入研究。只有當(dāng)?shù)厝盍_(dá)到一定水平，深入了解其習(xí)慣和偏好，才能夠比較把穩(wěn)的實(shí)施商辦項(xiàng)目的投資。
第三章 SQ公司投資模式及案例研究描述分析 ............................ 15
3.1 SQ公司介紹 ........................................ 15
3.1.1 SQ公司背景介紹 ............................ 15
3.1.2 基于SQ公司的背景的投資類型介紹 .......................... 15 
第四章 SQ公司城市商辦項(xiàng)目投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系建立 ........................... 19
4.1 SQ公司老投資評價(jià)體系分析 .......................... 19
4.1.1 SQ公司老投資評價(jià)體系 .................................. 19
4.1.2 SQ公司老投資評價(jià)體系分析 ......................... 20
第五章 結(jié)論和展望 ...................................... 49
5.1 結(jié)論 .................................... 49
5.2 展望 ....................................... 50
第四章 SQ公司城市商辦項(xiàng)目投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系建立
4.1 SQ公司老投資評價(jià)體系分析
本小節(jié)選取SQ公司商辦項(xiàng)目老投資評價(jià)體系的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，分析探討該評價(jià)體系的特點(diǎn)和優(yōu)勢，在SQ公司老投資評價(jià)體系的分析上為本文商辦項(xiàng)目新評價(jià)體系提供一些思路和想法。
4.1.1 SQ公司老投資評價(jià)體系
SQ公司老投資評價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)主要依循“大小層級篩選”的原則進(jìn)行，先確定城市，在城市中鎖定重要區(qū)域，在區(qū)域中比對項(xiàng)目。按照大小的層級邏輯關(guān)系，全面篩選項(xiàng)目，基于項(xiàng)目整體布局思路、從四大條件確定項(xiàng)目屬于的位置與區(qū)域，制定出具體的項(xiàng)目評價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)，SQ公司老投資評價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)主要分為旅游資源、交通條件、生活配套以及自然資源四個(gè)類別分類。具體標(biāo)準(zhǔn)如下表4-1所示。 第五章 結(jié)論和展望
5.1 結(jié)論
1.傳統(tǒng)評價(jià)指標(biāo)的偏差大
（1）從影響因素分類來看，傳統(tǒng)的指標(biāo)評價(jià)體系主要由旅游資源、交通條件、生活配套、自然資源四個(gè)類別分類。從指標(biāo)選取來看，SQ公司商辦項(xiàng)目的傳統(tǒng)指標(biāo)體系未考慮銷售因素和交易性，這一塊的指標(biāo)比較薄弱，不能夠很好篩選出來具有良好流通性的商辦項(xiàng)目。
（2）投資評價(jià)未系統(tǒng)化：傳統(tǒng)指標(biāo)比較重視旅游資源和自然資源，因?yàn)槁糜钨Y源和自然資源是該項(xiàng)目環(huán)境必要條件，其次就是生活配套和交通資源，這四個(gè)指標(biāo)可以滿足最基本的項(xiàng)目的基礎(chǔ)面，但是要對于一個(gè)市場上銷售和運(yùn)營的商辦項(xiàng)目來說，這四個(gè)指標(biāo)還不足以滿足要求，還需要更為系統(tǒng)的涉及指標(biāo)。
（3）傳統(tǒng)項(xiàng)目的評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)簡單,可操作性不強(qiáng)，分析結(jié)果沒有定量分析，定性分析的占比很大，并且傳統(tǒng)項(xiàng)目未利用評分制度，未細(xì)化評分。這樣的投資評價(jià)分析在使用上客觀性相對弱，大幅度增加了當(dāng)事工作人員的人為因素，在投資決策委員會上難以直觀的說服投資人，影響決策效率；且在投資因子的選擇和組合上，并不適用于SQ公司商辦項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)（略）