本文是一篇項(xiàng)目管理論文，本文對JY集團(tuán)云南分公司下轄等高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）的進(jìn)度管理進(jìn)行研究的過程，是通過對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）中存在的問題進(jìn)行剖析，引申到后續(xù)開發(fā)的分期中，對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）同樣面臨的問題進(jìn)行發(fā)掘，找出問題所在，研究解決方法，同時(shí)為確保能夠順利推進(jìn)而梳理出相關(guān)保障措施的全過程。
第1章緒論
1.1問題提出
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在過去的二十年中逐步成長為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱并穩(wěn)定下來，在這個(gè)過程中雖然不乏批評的聲音，但都沒能讓房地產(chǎn)業(yè)轟然倒塌或者一蹶不振，而是在各種政策的調(diào)控下發(fā)展得更加平穩(wěn)。在這個(gè)過程中，市場對于房地產(chǎn)的熱度略有衰減，卻依然不能掩蓋其蠢蠢欲動的本質(zhì)，尤其是住宅地產(chǎn)所對應(yīng)的受眾是最普通的百姓，使得市場更顯活力。
2018年4月22日，由中共海南省委辦公廳和海南省人民政府辦公廳聯(lián)合發(fā)布的瓊辦發(fā)[2018]29號文件《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，文件指出，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。海南省這條被稱為“422”的“封島”的政策自然而然將旅游地產(chǎn)市場讓位于自然條件相似的云南省。正是基于以上條件，JY集團(tuán)決定在騰沖曲石鎮(zhèn)開發(fā)高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目，將該項(xiàng)目作為進(jìn)軍云南省旅游地產(chǎn)的第一塊敲門磚。
高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目隸屬于JY集團(tuán)云南公司，是JY集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移邁出的第一步，對于集團(tuán)登陸內(nèi)陸省份、拓展其他新興區(qū)域具有一定的借鑒意義。集團(tuán)認(rèn)為國家趨嚴(yán)的地產(chǎn)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流回正周期影響很大，一、二線城市的產(chǎn)品供不應(yīng)求，三、四線城市供大于求，相比之下，三、四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售門檻較低，能夠加速資金回籠和周轉(zhuǎn)，提速開發(fā)，這也使得“高周轉(zhuǎn)”模式被廣泛應(yīng)用?；谝陨?，高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目被集團(tuán)定調(diào)為高周轉(zhuǎn)模式項(xiàng)目。但實(shí)際上作為新入?yún)^(qū)域的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度卻嚴(yán)重遲滯。
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1.2論文研究的目的和意義
1.2.1論文研究的目的
房地產(chǎn)發(fā)展走過的30多年中，行業(yè)的資金占國家GDP比重越來越大，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，與整體發(fā)展趨勢并不匹配，依然是一種粗曠、落后的體現(xiàn)[1]。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較其他商品的經(jīng)營，涉及范圍更廣、風(fēng)險(xiǎn)更大。全流程開發(fā)過程中交互金融、建筑、環(huán)保等多個(gè)領(lǐng)域，相互影響促進(jìn)，對于不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)了積極的促進(jìn)作用，長期以來，是我國民生領(lǐng)域不可獲取的重要組成部分。和國際先進(jìn)水平比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問題[2]。高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）推進(jìn)過程中顯露出來的作為特殊時(shí)期、特殊政策下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在新的區(qū)域探索業(yè)務(wù)，當(dāng)下的管理水平、開發(fā)模式對日后在其他區(qū)域的開拓都具有極高的示范性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃包含在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，對于這種多學(xué)科交叉，綜合性比較強(qiáng)的復(fù)雜管理系統(tǒng)，可以參考的現(xiàn)代經(jīng)驗(yàn)相對比較少，理論方面有不少空白[3]。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長、不確定因素多等特點(diǎn)，在建設(shè)過程中很容易造成工期延長、錯(cuò)過市場機(jī)遇，而拖延交房時(shí)間給各利益相關(guān)者造成極大損失，甚至造成開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)[4]。本文通過對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理研究，希望將項(xiàng)目在推進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題歸納總結(jié)，有針對性地提出解決方案，使項(xiàng)目能夠按要求順利完成，并系統(tǒng)性地完善公司管理制度和工作流程，避免類似情況再次發(fā)生或發(fā)生在項(xiàng)目后期中，為企業(yè)開疆拓土清除障礙，達(dá)到企業(yè)快速、穩(wěn)定成長的良性發(fā)展目的。
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第2章高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況及存在的問題分析
通過結(jié)合高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目整體規(guī)劃和項(xiàng)目一期實(shí)際建設(shè)過程中的案例，在進(jìn)度管理研究中分析存在的問題。
2.1高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況
本研究以JY集團(tuán)云南分公司下轄的高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目為研究對象，利用理論知識與實(shí)踐情況相結(jié)合的方式，以項(xiàng)目一期實(shí)施過程中所遇到的各種問題為參考對象，對項(xiàng)目二期的實(shí)施給予指導(dǎo)、警示之用。
JY集團(tuán)2014年成立，業(yè)務(wù)營運(yùn)主要位于廣東、海南、云南及湖南省，其核心業(yè)務(wù)為物業(yè)開發(fā)及銷售（如表2-1所示）。

項(xiàng)目管理論文怎么寫

2016財(cái)年到2018財(cái)年，集團(tuán)發(fā)展迅猛，通過大股東無息借款注入和收并購等舉措，調(diào)節(jié)債務(wù)結(jié)構(gòu)，使得經(jīng)負(fù)債率有序回落，實(shí)現(xiàn)毛利率和凈利率均高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商（如圖2-1所示），同時(shí)配合有策略地發(fā)展至選定的市場、持續(xù)改善客戶為本的產(chǎn)品供應(yīng)及提高品牌認(rèn)知度及客戶忠誠度、維持多元化土地收購策略等，抓緊盈利機(jī)會，在審慎的財(cái)務(wù)政策及積極管理資本架構(gòu)下實(shí)踐可持續(xù)及可盈利發(fā)展。正是在這樣的勢頭下，快速發(fā)展更要注重進(jìn)度管理的平衡。
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2.2高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）進(jìn)度管理存在的問題
2.2.1節(jié)點(diǎn)計(jì)劃虛設(shè)
（1）經(jīng)驗(yàn)主義頻現(xiàn)JY集團(tuán)從初創(chuàng)期到現(xiàn)在，產(chǎn)品多以新現(xiàn)代風(fēng)格的洋房和別墅為主，為了在競爭激烈的市場中分得一杯羹，就不得不在多方面加強(qiáng)競爭力，對于產(chǎn)品方面，公司提出了打造新亮點(diǎn)的要求。高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目的別墅正是公司參考徽派建筑打造的新產(chǎn)品系列。然而高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）節(jié)點(diǎn)計(jì)劃排布并沒有嚴(yán)格按照項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解執(zhí)行，完全由項(xiàng)目管理人員憑借多年的工作經(jīng)驗(yàn)來確定的，對于首次針對古建類新產(chǎn)品的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃排布，難免丟失重要的節(jié)點(diǎn)。
（2）忽視非標(biāo)工序云南地處高原，為提高居住體驗(yàn)的舒適性，通常別墅會增設(shè)地暖，但是相同類型的產(chǎn)品在三亞是不存在這個(gè)工作環(huán)節(jié)的；再比如別墅主體完成后一些古建構(gòu)件的安裝和屋頂陰陽瓦的鋪設(shè)，別墅屋頂陰陽瓦施工完成是主體外架拆除的必要前置條件，也就是緊前工作，外架拆除后相應(yīng)的園林綠化才能整體完成，所以建筑構(gòu)件的安裝和屋面陰陽瓦鋪設(shè)對于該項(xiàng)目來講是工程施工過程中的需要工時(shí)比較長的主要節(jié)點(diǎn)，由于沒有科學(xué)地排布，缺失的主要節(jié)點(diǎn)把控力度就相應(yīng)地減弱，甚至遺漏。而且排布過程中沒有和各專業(yè)條線的部門進(jìn)行磋商確認(rèn)，對各節(jié)點(diǎn)的可行性缺乏相應(yīng)的分析，存在缺乏可行性的隱患。
（3）開發(fā)思維僵化開發(fā)證照辦理過程中對建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理時(shí)間要求主觀性很強(qiáng)，但是在實(shí)際操作過程中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取的前提是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃局審議委員會專項(xiàng)審議會議，并按修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)要求完成修改。在這個(gè)過程中，公司長期布局的廣深和海南一帶的各城市，規(guī)劃局審議委員會專項(xiàng)審議會議每個(gè)城市的召開頻率早已摸透是固定時(shí)間的，但是在新拓展的城市區(qū)域這個(gè)就不一定是相同的，可能是固定的，也可能是根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局工作內(nèi)容即時(shí)確定，這就需要項(xiàng)目開發(fā)部的同事提前去了解溝通，否則就導(dǎo)致該證照獲取時(shí)間可能存在一定時(shí)間的變化。
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第3章高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度實(shí)施...........................21
3.1組織職能改進(jìn)......................................21
3.1.1項(xiàng)目開發(fā)分類........................................21
3.1.2組織架構(gòu)調(diào)整..................................21
第4章高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度管理保障措施............................36
4.1進(jìn)度管理的組織保障措施...............................36
4.1.1組織結(jié)構(gòu)..........................................36
4.1.2信息傳遞.....................................36
結(jié)論...............................45
第4章高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度管理保障措施
4.1進(jìn)度管理的組織保障措施
組織體系的建立是進(jìn)度控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的組織保證[34]。為實(shí)現(xiàn)進(jìn)度管理目標(biāo)，高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度管理團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)需要從兩個(gè)方向考慮，橫向確保運(yùn)營、成本、合約、采購、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)、財(cái)務(wù)、營銷、開發(fā)各專業(yè)線條之間的協(xié)同，縱向要保證集團(tuán)、城市公司、項(xiàng)目之間的溝通信息暢通。
這兩個(gè)方向都需要通過對管理團(tuán)隊(duì)確定成員職責(zé)、確定組織職責(zé)、確定激勵(lì)機(jī)制和確定運(yùn)行規(guī)則來實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)的具體落實(shí)。
4.1.1組織結(jié)構(gòu)
管理團(tuán)隊(duì)成員需要與整個(gè)管理架構(gòu)相匹配，且要有能夠代表各專業(yè)及各層級的相應(yīng)水平和能力。尤其是在當(dāng)前激烈的市場競爭背景下，人才競爭成為主流[35]。針對這一點(diǎn)，企業(yè)需要努力提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)[36]。具有較高專業(yè)素養(yǎng)的管理團(tuán)隊(duì)在職責(zé)范圍內(nèi)有一定的決策權(quán)和較強(qiáng)的話語權(quán)，以此來確保其執(zhí)行力，團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人由集團(tuán)分管城市公司副總裁擔(dān)任。結(jié)構(gòu)的明晰是決策事項(xiàng)的前提，也是對于節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及執(zhí)行的鋪墊。
4.1.2信息傳遞
管理團(tuán)隊(duì)作為集團(tuán)最高領(lǐng)導(dǎo)層的左臂右膀和智囊團(tuán)，既要傳達(dá)執(zhí)行最高領(lǐng)導(dǎo)層的決策和意志，也要盡可能掌握全部信息，分析情況以供最高領(lǐng)導(dǎo)層參考，明確自身價(jià)值定位。

項(xiàng)目管理論文參考

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結(jié)論
本文對JY集團(tuán)云南分公司下轄等高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）的進(jìn)度管理進(jìn)行研究的過程，是通過對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）中存在的問題進(jìn)行剖析，引申到后續(xù)開發(fā)的分期中，對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）同樣面臨的問題進(jìn)行發(fā)掘，找出問題所在，研究解決方法，同時(shí)為確保能夠順利推進(jìn)而梳理出相關(guān)保障措施的全過程。主要結(jié)論如下：
（1）通過梳理高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）實(shí)際推進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的計(jì)劃丟失重要節(jié)點(diǎn)、不同環(huán)境中關(guān)鍵工序增減、前期開發(fā)工作不適應(yīng)節(jié)奏、項(xiàng)目推進(jìn)缺乏專業(yè)意見造成偏差等現(xiàn)象，提煉出節(jié)點(diǎn)計(jì)劃虛設(shè)等問題；決策避重就輕、指令不能落實(shí)、過程繁瑣復(fù)雜影響實(shí)際工作進(jìn)度等問題，使得重要信息傳遞阻滯；計(jì)劃執(zhí)行過程中審批流轉(zhuǎn)反復(fù)、專業(yè)工作不能達(dá)標(biāo)等執(zhí)行力纖弱等問題，和當(dāng)下階段資金缺口不能匹配工程需要等都制約高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（一期）推進(jìn)。
（2）通過對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度把控思路的整理，通過明確項(xiàng)目開發(fā)定位、調(diào)整組織架構(gòu)和完善權(quán)責(zé)體系等動作從組織上改進(jìn)提升，在計(jì)劃工作中通過工作結(jié)構(gòu)分解、時(shí)間排布、網(wǎng)絡(luò)圖化和整體優(yōu)化等為進(jìn)度控制統(tǒng)籌性鋪墊；明確項(xiàng)目經(jīng)營定位的歸屬分類，輔以適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，配合風(fēng)控管理，形成動態(tài)循環(huán)控制，為解決原已發(fā)現(xiàn)的問題提供了解決方案。
（3）通過對高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）工程進(jìn)度保障措施的剖析，分別從組織、決策、資金、成本和質(zhì)量等方面，緊扣全文“高黎貢小鎮(zhèn)項(xiàng)目（二期）進(jìn)度管理研究”的主題，提出了完善管理團(tuán)隊(duì)、決策“二八原則”和細(xì)化激勵(lì)管理的橫向協(xié)同、縱向溝通的組織保障措施；通過精簡會議、高效審議作為決策保障措施；資金保障措施則以完善制度、建立信息監(jiān)控體系和實(shí)現(xiàn)多專業(yè)交圈為重點(diǎn)；在成本、質(zhì)量和進(jìn)度的辯證關(guān)系中，堅(jiān)持采用優(yōu)化方案、動態(tài)管控、細(xì)化管理、統(tǒng)籌全局、分解計(jì)劃、責(zé)任到人、閉環(huán)管理等方法，實(shí)現(xiàn)對成本和質(zhì)量的保障。
參考文獻(xiàn)（略）