本文是一篇國際金融論文，本文分析“中心華夏三胞南京國際金融中心REITs”運作模式可以發(fā)現(xiàn)，“中信華夏REITs”標的資產(chǎn)的年租金收入為2.4億元，占三胞集團主營業(yè)務收入比重過低，不到1%，將標的資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化有效的提高了三胞集團的資金流動性，減輕流動性壓力。
第一章 緒論
第一節(jié)  選題背景

國際金融論文怎么寫

中國房地產(chǎn)市場自2008年以后得到快速的發(fā)展，發(fā)展到今日，房地產(chǎn)市場已漸近瓶頸，房地產(chǎn)市場如今正處于發(fā)展失衡的階段，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的加大房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)價格卻失衡般上漲，消費者需求并未出現(xiàn)上漲，消費者需求因為價格高昂的緣故出現(xiàn)了顯著下降。房地產(chǎn)企業(yè)加大市場供給的同時，房地產(chǎn)企業(yè)負債不斷增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，據(jù)房地產(chǎn)上市企業(yè)的財務信息披露，部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過了80%1，高負債率為企業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。如今房地產(chǎn)市場增長速度放緩，而房地產(chǎn)企業(yè)的負債絕大部分依賴于銀行貸款，這增加了銀行的貸款風險。2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強，銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸額度，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大。截止到2019年9月，全國至少有360家房地產(chǎn)企業(yè)因不能清償?shù)狡趥鶆铡乐刭Y不抵債而倒閉2，確保資金鏈的完整性，保證企業(yè)正常運營所需的流動性是房地產(chǎn)企業(yè)的當務之急。資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新方向，開展資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)減少重資產(chǎn)、將存量盤活、加速資金回流，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場發(fā)展?jié)摿薮?。如何在不影響房地產(chǎn)企業(yè)正常發(fā)展的前提下，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的負債、有效的降低銀行的融資風險、保護好整個金融體系的正常運轉(zhuǎn)是急需解決的問題，房地產(chǎn)信托投資基金是支持房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求與促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的較好選擇。
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第二節(jié)  選題意義
一、理論意義
房地產(chǎn)投資信托基金REITs（英文全稱“Real Estate Investment Trusts”，以下簡稱“REITs”）是一種信托投資基金，它通過專業(yè)機構(gòu)管理所集合的投資者資金，購買物業(yè)基礎資產(chǎn)、基礎設施資產(chǎn)。通過專業(yè)的管理機構(gòu)對物業(yè)基礎資產(chǎn)、物業(yè)基礎設施資產(chǎn)進行專業(yè)化管理，物業(yè)基礎資產(chǎn)、基礎設施資產(chǎn)所帶來的租金收入、收費收入以派息的方式分配給投資人，投資人借此可以享有物業(yè)基礎資產(chǎn)、基礎設施資產(chǎn)長期而穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)增值收益。
REITs投資能帶來長期且穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目，包括寫字樓、商業(yè)項目、酒店、公寓樓、物流及工廠等，或投資于具有穩(wěn)定運營收入的基礎設施類項目，包括高速公路、污水處理、垃圾焚燒、水力、風力、光伏發(fā)電等。
REITs集合資金為投資者提供了分享房地產(chǎn)市場發(fā)展紅利的投資機會；專業(yè)化的管理人員構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合并將資金投入其中，通過市場分散了房地產(chǎn)投資風險；投資人所持有的資產(chǎn)份額在專門的交易平臺可以自由轉(zhuǎn)讓，流動性良好。
二、實踐意義
我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)進入了存量時代，在經(jīng)濟下行的情況下，如何盤活存量是個艱巨的任務。在國家堅決貫徹落實“房住不炒”的指導方針下，如何推動經(jīng)濟去杠桿、如何推動金融資本“脫虛向?qū)?rdquo;、如何有效防范并化解可能存在的系統(tǒng)性風險，REITs是一個的新的方向，REITs不僅能完善我國資本市場體系的構(gòu)建，更能促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。
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第二章 文獻綜述
第一節(jié)  國外研究動態(tài)
REITs在國外已經(jīng)發(fā)展了半個多世紀，得益于歐美發(fā)達國家法律體系的幫助，歐美國家REITs市場成熟度較高，對REITs研究已久，已經(jīng)形成一套比較系統(tǒng)的理論。
Philipp Klein,Andreas Pfingsten（2020）研究發(fā)現(xiàn)隨著資產(chǎn)證券化信息透明度的增加，將能有效的降低證券化潛在的代理問題。Anna Grodecka Messi（2019）提出資產(chǎn)證券化可以改善金融穩(wěn)定性。Bonnie G. Buchanan（2017）提出資產(chǎn)證券化可以降低企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴性。 Jaume Roig Hernando（2017）認為資產(chǎn)證券化可以有效的促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。Mari L. Robertson（2016）提出資產(chǎn)證券化可以完善資本市場體系的構(gòu)建。
Sang Hyuck Kim, Suhyang Noh, Seul Ki Lee（2018）研究發(fā)現(xiàn)REITs在資產(chǎn)策略方面有著降低資本投資負擔和允許有效擴張方面的優(yōu)點，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。John C. Alexander,Thomas M. Springer（2018）從REITs的多元化影響出發(fā)，為房地產(chǎn)類型的市場評估和REITs的地域多元化提供進一步的證據(jù)。Jamie Alcock, Eva Steiner（2018）提出REITs與股票市場之間聯(lián)合負收益集群的可能性過大，能作為一個比較好的投資避險工具。James Conklin,Moussa Diop, Mingming Qiu（2018）探討投資特性（主要是相對于公司一級市場的投資地點)對房地產(chǎn)投資信托REITs）融資選擇的影響，為REITs的融資決策提供了更優(yōu)的理論基礎。David H. Downs, Joseph T. L. Ooi, Woei-Chyuan Wong, S. E. Ong（2018）在研究亞洲REITs時，解決了相關(guān)方交易（RPT）文獻中持續(xù)存在的理論緊張問題，為中小股東價值增值提供了新的證據(jù)。
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第二節(jié)  國內(nèi)研究動態(tài)
國內(nèi)REITs的研究起步較晚，但是發(fā)展迅速。REITs的理論研究成果較多，對REITs的制度建設和運作模式的研究奠定了理論基礎。
李志輝等（2016）提出資產(chǎn)證券化可以提高商業(yè)銀行的資金流動性，利于改善銀行的風險水平，提高商業(yè)銀行穩(wěn)定性。顧媛（2018）提出資產(chǎn)證券化的標準化信息披露制度還需進一步完善。
張慶昌和王躍生（2018）提出隨著我國相關(guān)制度的完善，REITs發(fā)展前景廣闊，并將逐步改變我國房地產(chǎn)市場的格局。包樂（2017）提出房地產(chǎn)投資信托基金的推行時間越早，越能幫助我國商業(yè)地產(chǎn)降低庫存，有效支持供給側(cè)改革。吳洋暉（2013）提出REITs的發(fā)展將能推動房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。根據(jù)同發(fā)達國家REITs發(fā)行進行對比研究，侯盼?。?016）指出我國市場成熟度不高，REITs的發(fā)行和運營受到一定影響；李涓（2014）認為應該加大市場培育，鼓勵更多的投資者進入；孫靜（2015）在借鑒美國REITs發(fā)展的經(jīng)驗，找出利于我國REITs發(fā)展的因素。REITs的發(fā)展過程中也避免不了會遇到一些問題，衛(wèi)露娟（2016）總結(jié)我國REITs在應用中存在的最大問題是潛在的投融資功能未能有效發(fā)揮；劉嘉琪（2018）從理論創(chuàng)新匱乏的角度闡述REITs發(fā)展中的障礙；李明秋（2013）提出我國急需發(fā)展符合我國現(xiàn)實國情的REITs發(fā)展模式；肖曉紅（2013）認為當前阻礙REITs的因素過多，法律法規(guī)的不適用性、未推行稅收減免和經(jīng)濟下行壓力大等皆不利于REITs的發(fā)展。
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第三章 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）基本分類及國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 ....................... 10
第一節(jié)  房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概念界定...................... 10
第二節(jié)  房地產(chǎn)投資信托基金REITs分類............................. 10
第四章 國內(nèi)外REITs運作模式 ............................. 16
第一節(jié)  國內(nèi)運作模式...................................... 16
一、私募基金模式 ................................. 16
二、公募REITs .......................... 16
第五章 中信華夏三胞南京國際金融中心REITs案例介紹 ....... 19
第一節(jié)  相關(guān)參與主體概況.......................... 19
第二節(jié)  基礎資產(chǎn)概況......................... 21
第六章 中信華夏三胞南京國際金融中心REITs運作模式分析
第一節(jié)  外部環(huán)境分析
國外REITs一般選在經(jīng)濟活躍、發(fā)達的地區(qū)，經(jīng)濟總量大，利于REITs的落地，并對REITs標的資產(chǎn)的類型做一個市場分析。本節(jié)對“中信華夏REITs”做一個較為完善的城市分析和市場分析。
一、城市分析
南京坐落于長江下游，位于江蘇省西南部，毗鄰上海，地理位置優(yōu)越，既是長三角重要城市之一，又是長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的國家重要門戶城市，同時也是東部沿海經(jīng)濟帶與長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略交匯的重要節(jié)點城市6。南京總面積約6600平方千米，常住人口約900萬7。在2019年的新一線城市評選中，南京被評為新一線城市。
自改革開放以來，長三角經(jīng)濟飛速發(fā)展，江蘇省更是成為我國的經(jīng)濟大省，經(jīng)濟貢獻率高，GDP總量、增長率更是在全國名列前茅，經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛。南京作為江蘇省的省會，表現(xiàn)優(yōu)異。

國際金融論文參考

從圖6.1可以看出，南京GDP總量以一個較快的增長率逐年上升，年均增長率達到10%，高于全國GDP平均增長率，2019年南京GDP總量更是突破了1.4萬億元，GDP總量排行遙遙領先于其他新一線城市，在向北京和上海等一線城市逐步拉近差距，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。由此可以看出，南京的城市發(fā)展基礎牢固，各方面基礎設施完善，為REITs的進入和實施奠定了大環(huán)境的基礎，更有利于REITs日后的推廣。
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第七章 結(jié)論與對策建議
第一節(jié)  結(jié)論
REITs 在歐美發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展近半個世紀，發(fā)展至今，REITs已成為國外資本市場的主流投資工具，其能有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)壓力、資金流動性壓力，能帶來穩(wěn)定的預期收益。目前我國經(jīng)濟承受較大的下行壓力，房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的快速發(fā)展已接近一個瓶頸，REITs的引入將能幫助市場有效的突破瓶頸。
分析“中心華夏三胞南京國際金融中心REITs”運作模式可以發(fā)現(xiàn)，“中信華夏REITs”標的資產(chǎn)的年租金收入為2.4億元，占三胞集團主營業(yè)務收入比重過低，不到1%，將標的資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化有效的提高了三胞集團的資金流動性，減輕流動性壓力。對比分析國內(nèi)REITs以往的運作模式得出，“中信華夏REITs”是新一線城市中標的資產(chǎn)是一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，REITs從設立之初就受到資本市場的廣泛關(guān)注，參與方皆是大型金融機構(gòu)，后期的運營的業(yè)績也是各方關(guān)注的焦點。宏觀經(jīng)濟環(huán)境的促進因素、所處地理區(qū)域的便利及標的資產(chǎn)較強的市場競爭力為“中信華夏REITs”奠定了外部環(huán)境的發(fā)展基礎。“中信華夏REITs”構(gòu)建了完善、高效的風險管理體系，于REITs成立之初設立雙重SPV進行風險隔離，隔離標的資產(chǎn)的原始權(quán)益人，具有極強的實操性；同時考慮到REITs的交易結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品設計的特點，對潛在存在的風險針對性的制定了相應的防范措施，風險防范措施覆蓋面廣，能有效的增加的投資人投資REITs的信息，減少REITs運作的不確定性。“中信華夏REITs”在上海證券交易所掛牌交易，定期披露重要事項，每年由專門機構(gòu)進行跟蹤評級、 財務報表審計等等，定期發(fā)布資產(chǎn)管理報告、托管報告等REITs運作業(yè)績相關(guān)文件，信息披露力度大，REITs的整體運作保持著較高的信息透明度，是我國未來REITs的發(fā)展方向“。中信華夏REITs”的業(yè)績表現(xiàn)和收益分配結(jié)果證明了其是一項優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)，“中信華夏REITs”的發(fā)行和運作表現(xiàn)良好。
參考文獻（略）