本文是一篇項目管理論文，本論文所研究的案例為地方性國有企業(yè)公募項目，僅運營了2年，其研究結(jié)果可能無法完全代表高速公路行業(yè)REITs融資的實際情況。
第一章緒論
1.1選題背景
隨著中國改革開放進度的不斷加深，金融與不動產(chǎn)投融資領(lǐng)域也在不斷學(xué)習(xí)發(fā)達國家，REITs（Real Estate Investment Trusts），即“不動產(chǎn)信托投資基金”，是指向投資者募集資金，投資于不動產(chǎn)并通過對不動產(chǎn)的管理運營取得收益進而向投資者分紅的一類投資基金。REITs最初誕生于20世紀(jì)60年代的美國，是為了方便公眾投資不動產(chǎn)、激發(fā)不動產(chǎn)市場活力而開辟的創(chuàng)新型產(chǎn)品。在REITs出現(xiàn)至今的60年間，其在全球范圍內(nèi)逐漸擴展，亞洲REITs的引入源于20世紀(jì)末發(fā)生的亞洲金融危機以及該事件帶來的不動產(chǎn)市場的蕭條，由此，新加坡、日本、中國香港等地陸續(xù)發(fā)行REITs產(chǎn)品，REITs在亞洲市場逐漸繁榮發(fā)展。目前，國際上已有40多個國家和地區(qū)成功發(fā)行REITs產(chǎn)品，REITs的底層資產(chǎn)也從傳統(tǒng)商業(yè)樓宇擴展至基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)地產(chǎn)、購物中心、數(shù)據(jù)中心等多個領(lǐng)域。在不斷活躍的金融市場下，REITs產(chǎn)品種類不斷豐富、模式不斷創(chuàng)新，成為不動產(chǎn)投融資的有力工具和國際金融市場的重要產(chǎn)品。截至2022年8月底，根據(jù)世界銀行統(tǒng)計，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多個國家和地區(qū)，總市值超過2萬億美元。
在當(dāng)今國資委要求央企國企實現(xiàn)“雙降”目標(biāo)的考核政策下，高速公路行業(yè)長期單純依賴銀行貸款等傳統(tǒng)融資的方式已逐漸受限，渠道逐漸收窄，拓寬高速公路建設(shè)項目投融資渠道已經(jīng)成為高速公路行業(yè)各利益相關(guān)方共同的心聲。
雖然此前國內(nèi)部分企業(yè)早已開始了一些REITs的實踐，但因國內(nèi)市場對REITs的認(rèn)知還很低，相關(guān)的法律制度不完善，REITs在中國的發(fā)展進度緩慢。但所幸，在2020年4月和7月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委員會相繼出臺兩條政策，不僅為包括高速公路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展開辟了新的篇章，也助力了高速公路行業(yè)實現(xiàn)中長期規(guī)劃的目標(biāo)。截至2023年6月末，根據(jù)中信證券統(tǒng)計，已上市的公募REITs產(chǎn)品達28只，擴募后的總發(fā)行規(guī)模為975.32億元，總市值為871.62億元，累計分紅47.37億元。資產(chǎn)類型涉及高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保以及能源六大類，其中高速公路類最為活躍，規(guī)模也最大。

項目管理論文怎么寫

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1.2研究意義
1.2.1理論意義
因為引進較晚，所以國內(nèi)雖然有20多年的REITs研究歷史，但在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上的研究卻較為稀少，主要集中在特征和制度建設(shè)等方面。已有的績效研究多基于已有類REITs產(chǎn)品架構(gòu)，將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進行對比，進而提出類REITs向標(biāo)準(zhǔn)REITs改進的可行性途徑，或是針對REITs政策及稅收問題等進行研究，提出配套體系建設(shè)的相關(guān)建議。在2020年國家提出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點后，有學(xué)者就基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易結(jié)構(gòu)、發(fā)行意義等進行闡述，但由于發(fā)行較晚，多是基于理論研究和宏觀層面。國內(nèi)首批公募REITs于2021年6月上市后，REITs的實踐情況與已有的理論研究存在一定差異，同時已有研究成果對具體案例進行分析的文獻鮮有之。本文對其實際應(yīng)用的研究可以進一步提高研究針對性，促進和完善相關(guān)理論研究，為未來的進一步推廣提供發(fā)展思路。
1.2.2現(xiàn)實意義
REITs是一種廣義上的資產(chǎn)證券化，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是流動性較差的底層資產(chǎn)。與一般資產(chǎn)證券化由基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流支持不同，REITs由底層資產(chǎn)產(chǎn)生的租金和未來資產(chǎn)的價值支持。從理論上講，REITs有兩個收入來源：租金收入和未來處置所帶來的收益。
當(dāng)今世界各國都在加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，而高速公路作為基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，對于國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展具有不可替代的作用。然而，高速公路的建設(shè)需要龐大的資金支持，其中政府在資金來源和使用上扮演著至關(guān)重要的角色。因此，如何探索新的融資渠道，解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資難的問題，具有十分重要的意義。近年來，REITs在國內(nèi)外資產(chǎn)證券化市場中的應(yīng)用日益廣泛，但在高速公路領(lǐng)域中的應(yīng)用還較為局限。本論文的研究方向是基于利用REITs在高速公路領(lǐng)域中的融資應(yīng)用，相比于之前研究的基于傳統(tǒng)地產(chǎn)公募項目的REITs融資應(yīng)用研究，這種新型應(yīng)用領(lǐng)域的探索具有創(chuàng)新性。
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第二章相關(guān)概念和相關(guān)理論
2.1相關(guān)概念
2.1.1績效和企業(yè)績效的概念
績效是管理學(xué)中的一個概念，它綜合考量了一定時期內(nèi)的工作行為、方式、結(jié)果以及所產(chǎn)生的客觀影響，涉及成績和成效的評估。
在一特定經(jīng)營時間段內(nèi)，所謂企業(yè)績效即涉及企業(yè)的運營表現(xiàn)和經(jīng)營者的成績。在運營表現(xiàn)方面，包括了盈利狀況、資產(chǎn)運用效率、償債能力，以及未來潛力等多方面因素。而經(jīng)營者的成績則明顯反映了他們在企業(yè)管理過程中對于經(jīng)營、成長和發(fā)展所做的貢獻與取得的業(yè)績。
2.1.2企業(yè)融資的概念
（1）企業(yè)融資的定義
是指企業(yè)為了滿足經(jīng)營和發(fā)展需求，從外部獲取資金的過程和手段。融資是企業(yè)生命周期中非常重要的一環(huán)，它可以幫助企業(yè)籌集資金用于擴大規(guī)模、投資項目、研發(fā)新產(chǎn)品、應(yīng)對運營資金需求等。
（2）企業(yè)融資的主要目的
首先是為了滿足企業(yè)的資金需求，因為很多企業(yè)無法完全依靠自身的內(nèi)部資金來支持其發(fā)展和運營。通過融資，企業(yè)可以獲得額外的資金來源，從而提高其資本實力和競爭力。
其次是擴大生產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)可以利用外部資金購買更多的生產(chǎn)設(shè)備、原材料或雇傭更多員工；進行研發(fā)和創(chuàng)新，為了保持競爭力，企業(yè)需要投資于新技術(shù)或新產(chǎn)品的研發(fā)、開拓新市場，外部資金可以幫助企業(yè)進入新的地區(qū)或新的行業(yè)領(lǐng)域。
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2.2相關(guān)理論
2.2.1績效評價理論
"目標(biāo)管理和自我控制"的主張受到了彼得·德魯克的支持。德魯克認(rèn)為，工作并不是為了工作本身而存在，相反，工作是為了實現(xiàn)特定目標(biāo)而存在的。因此，他強調(diào)了將"企業(yè)的使命和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)"的重要性。目標(biāo)管理的理念在美國迅速傳播開來。這一時期正值第二次世界大戰(zhàn)后，西方經(jīng)濟正在從恢復(fù)階段轉(zhuǎn)向迅速發(fā)展階段。企業(yè)迫切需要新的方法來激發(fā)員工的積極性以提高競爭力。目標(biāo)管理理念因此得以廣泛應(yīng)用，很快也被日本和西歐國家的企業(yè)所采納，成為國際管理領(lǐng)域的一項重要實踐。
KPI的理論基礎(chǔ)源自帕累托提出的二八原理，該原理指出在一個企業(yè)的價值創(chuàng)造過程中，80%的工作任務(wù)由20%的關(guān)鍵行為完成。抓住這20%的關(guān)鍵工作，就可以掌握整體局面。
羅伯特·S·卡普蘭（哈佛商學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)課程教授）和大衛(wèi)·P·諾頓（復(fù)興全球戰(zhàn)略集團創(chuàng)始人兼總裁）進行了長達一年的研究，研究了12家在績效評估方面處于領(lǐng)先地位的公司。他們在1992年1月份和2月份的《哈佛商業(yè)評論》上首次發(fā)表了"平衡計分卡"的概念。這一框架包括四個方面：財務(wù)（如何看待股東）、內(nèi)部流程（我們應(yīng)該擁有哪些競爭優(yōu)勢）、顧客（顧客如何看待我們）、以及創(chuàng)新與學(xué)習(xí)（我們是否能提高和創(chuàng)造價值）。
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第三章 GH 高速 REITs 項目概述 ................................. 18
3.1 中國高速公路行業(yè)的發(fā)展與融資情況 ........................... 18
3.1.1 中國高速公路發(fā)展的情況 .............................. 18
3.1.2 中國高速公路行業(yè)的融資情況 ....................... 18
第四章 直接利益相關(guān)者績效分析 ............................... 31
4.1 直接利益相關(guān)者績效評價指標(biāo)的選取 ........................ 31
4.2 原始權(quán)益人績效指標(biāo)分析 .......................... 33
第五章 間接利益相關(guān)者績效分析 ................................. 45
5.1 間接利益相關(guān)者績效指標(biāo)的選取 ............................. 45
5.1.1 監(jiān)管部門 ................................... 45
5.1.2 通行客戶 ........................................ 45
第七章啟示和建議
7.1 GH高速REITs項目帶來的啟示
7.1.1提高經(jīng)營效率，推動多方參與基礎(chǔ)設(shè)施公募
REITsREITs的應(yīng)用有助于公司改善其資本結(jié)構(gòu)、降低杠桿率、激活資產(chǎn)。公司應(yīng)該抓住發(fā)行REITs的機會，以提升運營效率和經(jīng)營能力。以本項目為例，該REITs所包含的底層資產(chǎn)為GH高速公路。由于REITs的發(fā)行，運營效率得以增強，運營成本降低，溝通障礙減少。只有通過整合和協(xié)調(diào)各種資源，才能實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，提高運營效率和效益，充分發(fā)揮REITs對公司的積極作用。
過去，高速公路行業(yè)發(fā)行的類REITs屬于私募產(chǎn)品，投資門檻高，融資對象有限，未能充分發(fā)揮REITs的融資潛力。與國際市場上成熟的REITs產(chǎn)品相比，仍有一定差距。而公募REITs則面向更廣泛的投資者群體，流動性更高，融資規(guī)模更大，可以最大程度地發(fā)揮REITs的融資潛力。這有助于促進供給側(cè)改革，改善市場結(jié)構(gòu)。因此，需要多方共同努力推動公募REITs的進一步擴展。
7.1.2轉(zhuǎn)變企業(yè)思維模式，增強REITs的專業(yè)性
公募REITs代表了從產(chǎn)業(yè)型模式向資產(chǎn)管理模式的邏輯演變。對于以前持有資產(chǎn)的情況來說，最迅速回籠現(xiàn)金的選擇通常是出售特許經(jīng)營權(quán)。然而，隨著公募REITs的興起，持有的資產(chǎn)將長期獲得資本支持，從而有機會專注于提升經(jīng)營能力和現(xiàn)金流水平?？梢钥闯?，公募REITs鼓勵積極的資產(chǎn)管理模式，通過運營管理和品牌提升持有資產(chǎn)的價值，同時也是對過去過度依賴母公司信用擔(dān)保和固定資產(chǎn)抵押模式的一種修正。

項目管理論文參考

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第八章結(jié)論
8.2結(jié)論與展望
高速公路行業(yè)經(jīng)過多年來的加速建設(shè)，積累了大量的存量資產(chǎn)，并且行業(yè)的整體負(fù)債率持續(xù)增加，存量資產(chǎn)盤活、轉(zhuǎn)存為增是解決行業(yè)融資問題的重要方向。高速公路REITs能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)質(zhì)高速公路資產(chǎn)的快速變現(xiàn)，打通存量與增量轉(zhuǎn)變的資金循環(huán)，緩解資金壓力并降低財務(wù)風(fēng)險。同時，公募REITs在國內(nèi)尚處于試點階段，對企業(yè)而言，發(fā)行REITs處于強有力的政策機遇期，也契合企業(yè)擴大融資渠道和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的需求。尤其是對于擁有進入成熟運營期的高速公路的企業(yè)來說，其資產(chǎn)特性與REITs底層資產(chǎn)要求高度匹配，在REITs發(fā)行上更加具有優(yōu)勢。
在委托代理關(guān)系中，原始權(quán)益人同時作為主要委托人和代理人，具有加強資產(chǎn)管理的內(nèi)生動力和自我激勵，有利于保護其他投資者利益，增強市場投資信心。高速公路REITs的多重監(jiān)督也促使運營管理機構(gòu)提高運管能力、加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從而保證杭徽高速這一底層資產(chǎn)項目穩(wěn)定運營，為REITs后續(xù)的資本市場表現(xiàn)提振信心、保駕護航。廣州市國資委作為發(fā)起指導(dǎo)，在整個REITs申報和募集發(fā)行中具有嚴(yán)格的前瞻性設(shè)計，對于方案中具體交易結(jié)構(gòu)的搭建也符合效率與規(guī)則的雙重要求。
參考文獻（略）