本文是一篇運(yùn)營(yíng)管理論文，本文以C公司BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為例，對(duì)該項(xiàng)目存在的運(yùn)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了深入的探討，旨在為提升社區(qū)商業(yè)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供相關(guān)建議。
第1章 導(dǎo)論
1.1 研究背景和研究意義
1.1.1 研究背景
（1）城市化不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)存量競(jìng)爭(zhēng)
1980年以來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城市化建設(shè)由大增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造。城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)是過去房地產(chǎn)的重要推力，舊城市的區(qū)域改造和新社區(qū)成片開發(fā)，使房地產(chǎn)迅速發(fā)展，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也在快速發(fā)展，過多大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中開發(fā)。后來城鎮(zhèn)化發(fā)展的漸漸放緩，每年開始緩慢增加，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)表明：截止2023年年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到66.16%，城鎮(zhèn)常住人口從2019年的62.71%到2023年的66.16%，城鎮(zhèn)化率增速逐步放緩，從最開始的高速增長(zhǎng)到現(xiàn)在進(jìn)入質(zhì)量?jī)?yōu)化的新階段。
由于房地產(chǎn)在前期高速發(fā)展的背后，漸漸的隱藏了諸多問題：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過于密集、同質(zhì)化建設(shè)、缺乏規(guī)劃引導(dǎo)等，造成很多大型的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)空置、運(yùn)營(yíng)難的現(xiàn)象，使商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熾化。比如位于重慶市中心地段解放碑的日月光中心廣場(chǎng)、王府井百貨、遠(yuǎn)東百貨都由于運(yùn)營(yíng)困難相繼撤場(chǎng)。從2017年開始，全國的購物中心實(shí)際開業(yè)率就開始不斷下行，從最高點(diǎn)實(shí)際開業(yè)率65.8%到2022年實(shí)際開業(yè)率40.9%，從2020年開始就未超過50%，在時(shí)代的洪流中面對(duì)電商的沖擊、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)及疫情影響的多重原因下，許多企業(yè)不得不對(duì)存量商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，希望能夠?qū)ふ业叫碌慕?jīng)營(yíng)領(lǐng)域和機(jī)遇。

運(yùn)營(yíng)管理論文怎么寫

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1.2 文獻(xiàn)綜述和述評(píng)
1.2.1研究現(xiàn)狀綜述
西方國家商業(yè)發(fā)展較早，西方很多國家的社區(qū)商業(yè)都針對(duì)自己國家的情況制定了切實(shí)可行的方案，大多數(shù)都有完善的規(guī)劃。他們起步較早，在上個(gè)世紀(jì)中期就實(shí)現(xiàn)了高速的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)布局較為合理，已經(jīng)具有特色的商業(yè)模式包含新加坡的鄰里中心模式、日本的社區(qū)商業(yè)街協(xié)同模式和美國的社區(qū)商業(yè)中心模式。我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展雖較國外發(fā)展稍微晚一些，在早期時(shí)段對(duì)此方面的研究較少，隨著后來城市化水平的不斷提升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)不斷繁榮，作為配套的社區(qū)商業(yè)也不斷增加，國內(nèi)學(xué)者專家對(duì)此方面進(jìn)行的研究也逐漸增多，對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究也越來越透徹。
（1）從社區(qū)商業(yè)發(fā)展內(nèi)涵和意義的角度
越村幸弘（2004）認(rèn)為發(fā)展社區(qū)商業(yè)是與地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)同步的，與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)環(huán)境聯(lián)系緊密，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共存，發(fā)展社區(qū)商業(yè)可促進(jìn)周邊各地區(qū)的發(fā)展，可增加就業(yè)機(jī)會(huì)，營(yíng)造和諧的市場(chǎng)環(huán)境【1】；沈萌萌（2003）提出從社區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵來看，人們對(duì)生活質(zhì)量的追求不斷提高、城市化水平的不斷發(fā)展促使其成為未來商業(yè)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過對(duì)社區(qū)商業(yè)興起的時(shí)代背景及國外成熟商業(yè)社區(qū)的分析，提出了符合中國特色的發(fā)展模式【2】；傅艾平（2022）認(rèn)為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展的重要組成部分，是滿足居民社交活動(dòng)和綜合消費(fèi)的一個(gè)載體【3】；
（2）從社區(qū)商業(yè)定位、發(fā)展模式、現(xiàn)狀的角度
宋春光和劉江濤（2008）通過分析國外三種不同的社區(qū)商業(yè)模式：美國社區(qū)商業(yè)中心模式、日本社區(qū)商業(yè)街協(xié)同模式、新加坡鄰里中心模式，闡明我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)以社區(qū)內(nèi)居民的商品購買力水平和社區(qū)所處的地理位置為基礎(chǔ)進(jìn)行合理規(guī)劃【10】；靳晶晶（2018）通過研究美國、英國、日本、新加坡4個(gè)社區(qū)商業(yè)開發(fā)較成熟的國家，對(duì)我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出需以規(guī)劃指導(dǎo)先行，注重公益與商業(yè)相結(jié)合，支持業(yè)態(tài)多元化發(fā)展【11】；陳安琪（2019）認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司為了快速回籠資金，采取“租售并舉”的方式，導(dǎo)致之后商業(yè)部分不便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，后期不能對(duì)住宅物業(yè)產(chǎn)生溢價(jià)，并會(huì)帶來負(fù)面的影響，通過對(duì)保利、萬科、龍湖頭部的房地產(chǎn)企業(yè)的社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式的分析得出社區(qū)商業(yè)需要小火慢燉、周期放長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)有方才能取得穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)還需進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為全價(jià)值鏈的資產(chǎn)管理者【12】；
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第2章 核心概念和理論借鑒
2.1 核心概念
2.1.1 社區(qū)商業(yè)
“社區(qū)”一詞最早來源于拉丁語fellowship，最早的意思是親密的關(guān)系和共同的東西。但是不同的學(xué)者理解的含義都不相同。德國的社會(huì)學(xué)家斐迪南·滕尼斯（1855-1936）首次在他說出版的《Gemeinschaft and Gesell-schaft》《(社區(qū)與社會(huì)》)一書中，將社區(qū)的含義解釋為一種親密的社會(huì)關(guān)系；但有大部分的西方社會(huì)學(xué)家把社區(qū)定義為一定地域的社會(huì)關(guān)系結(jié)構(gòu)，他們的著眼點(diǎn)不再是社會(huì)關(guān)系的親疏，而是社會(huì)關(guān)系的地域限制，學(xué)者們的觀點(diǎn)雖然存在著不同的見解，但社區(qū)這個(gè)概念的研究是不能離開一定的社會(huì)共同體以及它的地域性。我國的學(xué)者對(duì)社區(qū)的含義理解的是，社區(qū)是在有明確的地理區(qū)域內(nèi)，有不同年齡、性別、職業(yè)、文化背景的居民聚集在一起進(jìn)行一定社會(huì)交流、合作和互助，對(duì)于促進(jìn)人際交往，提升居民生活質(zhì)量具有重要意義。
社區(qū)商業(yè)主要是以住宅小區(qū)為載體，以特定地域里居住的居民為服務(wù)對(duì)象，滿足居民的日常生活消費(fèi)需求，為他們提供便民利民的服務(wù)，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的目標(biāo)客群是特定區(qū)域的居民，主要提供社區(qū)居民所需的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)存在經(jīng)常性、便利性、多樣性，但不一定都是價(jià)格低的服務(wù)。由于服務(wù)的對(duì)象是特定的居民，所以社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)日常性、重復(fù)性很高。社區(qū)商業(yè)的規(guī)模也是受到該區(qū)域居民的收入、居民的年齡結(jié)構(gòu)所影響，需要具有針對(duì)性提供相對(duì)的服務(wù)，滿足居民的多樣性需求才能創(chuàng)造最大的價(jià)值。社區(qū)商業(yè)“因住而商”其存在的意義就是滿足社區(qū)居民的生活需要。
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2.2 理論借鑒
2.2.1 中心地理論
中心地理論是由德國地理學(xué)家克里斯泰勒在1993年提出的，這一理論當(dāng)時(shí)是在西歐國家工業(yè)化和城市迅速發(fā)展的歷史背景下所提出來的，講述了在一定區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)等級(jí)、規(guī)模、職能間關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，克里斯泰勒認(rèn)為中心城市周圍地域的中心向周圍地域提供商品和服務(wù)。中心地分為不同等級(jí)，每個(gè)高級(jí)中心地附屬了幾個(gè)中級(jí)中心地和多個(gè)低級(jí)中心地，他們的等級(jí)與其職能對(duì)應(yīng)，低級(jí)中心的數(shù)量多,提供的商品和服務(wù)的檔次低端，種類少，職能就是只能滿足居民的日常生活需求。而高檔家具、貴重珠寶、醫(yī)院則屬于高級(jí)中心地，這類中心地?cái)?shù)量少，涵蓋的職能多，服務(wù)的人群廣，在數(shù)量和職能上介于低級(jí)中心和高級(jí)中心的是不同層次的中級(jí)中心地。這個(gè)中心地可以是一個(gè)城市，也可以是城市內(nèi)部的一個(gè)商業(yè)中心，或者是某個(gè)區(qū)域的一個(gè)中心點(diǎn)。中心地都有一個(gè)服務(wù)范圍，在這個(gè)范圍內(nèi)提供商品和服務(wù)?？死锼固岢龅睦碚摓楹髞韺W(xué)者研究城市商業(yè)空間層次結(jié)構(gòu)提供了最直接的依據(jù)和理論根源，社區(qū)商業(yè)作為城市內(nèi)部商業(yè)空間，也離不開這一理論的指導(dǎo)，人們?cè)谫徺I商品和享受服務(wù)時(shí)，如果其他外在條件都相同，一般會(huì)選擇距離自己最近，最方便的地方。
社區(qū)商業(yè)就是滿足居民日常生活消費(fèi)的地方，就是距離最近的商業(yè)，符合中心地理論，參照這個(gè)理論，對(duì)社區(qū)商業(yè)的選址、定位、發(fā)展具有指導(dǎo)意義。例如位于重慶市九龍坡區(qū)的華潤(rùn)二十四城是大型社區(qū)，其社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理充分考慮了中心地的功能。在社區(qū)中心位置設(shè)置了萬象城大型的購物中心，涵蓋超市、電影院、品牌服裝店、餐飲、奶茶等多種業(yè)態(tài)，服務(wù)半徑覆蓋整個(gè)社區(qū)及楊家坪周邊部分區(qū)域。同時(shí)，在社區(qū)各居住組團(tuán)附近按照居民的需求配套了小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如便利店、洗衣店、快遞店等，滿足居民日常生活的即時(shí)需求，這種就是下樓就可以滿足的消費(fèi)需求。這種分層級(jí)的商業(yè)布局合理確定了社區(qū)商業(yè)作為中心地的服務(wù)范圍和商品服務(wù)層次，保障了不同區(qū)域居民的生活需求及便利性。
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第3章 C公司BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀描述 .......................... 23
3.1 C公司BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)基本概況 ........................... 23
3.1.1 C公司業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介 .......................... 23
3.1.2 BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)情況簡(jiǎn)介 ......................... 23
第4章 BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中存在的問題 ..................... 41
4.1 管理方面存在的問題 ......................................... 41
4.1.1 維修服務(wù)質(zhì)量低及管理責(zé)任混亂 ................. 41
4.1.2 項(xiàng)目?jī)?nèi)商鋪空置率高 ........................... 41
第5章 BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理問題的成因分析 ................... 45
5.1管理方面問題的成因分析 ................................. 45
5.1.1 現(xiàn)場(chǎng)缺少工程專業(yè)技術(shù)人員 ..................... 45
5.1.2 維修管理制度權(quán)責(zé)不明 ............................. 45
第6章 BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)策建議
6.1 從管理方面進(jìn)行改進(jìn)提升
6.1.1 加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理人員培訓(xùn)
在BD社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，日常的工程維修工作至關(guān)重要，對(duì)于商業(yè)部分專業(yè)的工程維修，項(xiàng)目上運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)需要增加專業(yè)工程技術(shù)人員，可對(duì)維修責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定及督促相關(guān)單位的維修工作，有利于推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的維修整改工作。由于整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，現(xiàn)在C公司不考慮增加項(xiàng)目上的工程技術(shù)人員，為解決缺乏專業(yè)工程技術(shù)人員的情況，為保障日常維修工作正常開展，建議公司針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理人員制定培訓(xùn)方案，聘請(qǐng)相關(guān)的工程技術(shù)專家提供定期的專業(yè)培訓(xùn)課程。
（1）運(yùn)營(yíng)管理人員培訓(xùn)具體措施
首先聘請(qǐng)工程技術(shù)專家開展定期專業(yè)培訓(xùn)課程。課程內(nèi)容的設(shè)定需深入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)商鋪的維修情況，包括常見的電氣故障、給排水問題、防水滲漏問題、煙道漏油漏煙問題等。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)商鋪的維修情況邀請(qǐng)工程技術(shù)專家制定有針對(duì)性的培訓(xùn)課程，課程可設(shè)置“商鋪電氣系統(tǒng)故障診斷與維修”“給排水管道堵塞常見問題及處置方法”“防水滲漏原因及處理方法”等。課程內(nèi)容需要涵蓋理論知識(shí)，還應(yīng)包括大量實(shí)際案例進(jìn)行穿插分析，使培訓(xùn)人員能夠?qū)⑺鶎W(xué)知識(shí)迅速遷移到現(xiàn)實(shí)維修場(chǎng)景中進(jìn)行實(shí)際運(yùn)用。培訓(xùn)的課程建議設(shè)定為每月一次，每次培訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)為2-3小時(shí)，包括理論講解、案例分析、現(xiàn)場(chǎng)演示和問題解決環(huán)節(jié)。培訓(xùn)的形式建議采用線下集中培訓(xùn)，選擇帶項(xiàng)目?jī)?nèi)的會(huì)議室或者現(xiàn)場(chǎng)需要維修的商鋪內(nèi)進(jìn)行，方便現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，同時(shí)對(duì)每次培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行錄制，可制作層線上課程，供后期進(jìn)行復(fù)習(xí)和新入職員工的學(xué)習(xí)。

運(yùn)營(yíng)管理論文參考

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第7章 研究結(jié)論
7.1 研究結(jié)論
當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)疲軟，核心區(qū)域商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈、出現(xiàn)發(fā)展過剩的現(xiàn)象，社區(qū)商業(yè)作為滿足人們“最后一公里”的商業(yè)模式正在漸漸崛起，迎來了發(fā)展機(jī)遇。本文以C公司BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為例，對(duì)該項(xiàng)目存在的運(yùn)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了深入的探討，旨在為提升社區(qū)商業(yè)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供相關(guān)建議。
通過對(duì)相關(guān)商業(yè)的文獻(xiàn)資料與理論基礎(chǔ)，認(rèn)識(shí)了社區(qū)商業(yè)發(fā)展內(nèi)涵、意義、定位、發(fā)展模式、“互聯(lián)網(wǎng)+”新型運(yùn)營(yíng)模式等內(nèi)容，以此為基礎(chǔ)對(duì)BD項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行研究，采用了訪談和問卷調(diào)研的形式，針對(duì)消費(fèi)者、商家、管理人員進(jìn)行了溝通，全面了解到現(xiàn)在商業(yè)營(yíng)運(yùn)過程中存在的問題和不足，發(fā)現(xiàn)問題根源主要體現(xiàn)在管理和運(yùn)營(yíng)兩個(gè)層面，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析提出了相關(guān)對(duì)策：在管理方面需加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理人員培訓(xùn)是提升管理水平的關(guān)鍵，提高管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力。同時(shí)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化維修細(xì)則，明確各方責(zé)任，避免維修過程發(fā)生推諉現(xiàn)象，提高維修效率。此外對(duì)商業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行升級(jí)，改善硬件條件滿足商家多樣化經(jīng)營(yíng)需求。在運(yùn)營(yíng)方面需注重商業(yè)街區(qū)整體打造改變商業(yè)氛圍不足的現(xiàn)狀，為消費(fèi)者創(chuàng)造有吸引力的商業(yè)。其次是根據(jù)消費(fèi)者需求合理逐步完善業(yè)態(tài)布局、合理調(diào)整業(yè)態(tài)分布、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)化招商時(shí)序和政策有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)意向商家品牌。建立數(shù)字化運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)可以整合各方信息資源，提高運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量，也可為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支持。
參考文獻(xiàn)（略）