本文是一篇投資分析論文，本論文旨在通過對JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目的投資決策研究，為公司管理提供決策參考及關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的合理建議，盡可能提高運(yùn)營收入，降低開發(fā)成本，有利于后續(xù)項(xiàng)目順利開展和管理效率提升。
第一章緒論
1.1研究背景與意義
1.1.1研究背景
自住房供給商品化以來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格經(jīng)歷多次大幅上漲，住房價(jià)格不斷攀升達(dá)到高位，為國民經(jīng)濟(jì)帶來了顯著經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，住房市場保障功能的滯后問題也逐漸凸顯出來，亟待引起我們的關(guān)注和解決。當(dāng)前住房問題已成為我國城市社會中最熱門的民生話題。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1998年“房改”以來，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積明顯提高，由1998年的23.7平方米提升至2022年的41.76平方米，城鎮(zhèn)居民居住質(zhì)量得到明顯改善。然而“房改”在帶來成績的同時(shí)，也誘發(fā)了商品房市場的過度投機(jī)和商品房價(jià)格的快速攀升。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和流動人口規(guī)模擴(kuò)大，高房價(jià)引起的居民住房問題愈發(fā)突出，新市民、青年人等群體在房價(jià)高昂的一二線城市中，住房困難尤其明顯。
2017年11月，中共十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一政策精神進(jìn)而于2020年10月寫入《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，且內(nèi)容有所拓展，“規(guī)劃”提出“有效增加保障性住房供給”。2021年6月出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），提出多主體投資、多渠道保障，通過給予土地、財(cái)政、金融等政策支持，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參建保障性租賃住房。

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1.2研究內(nèi)容與思路
1.2.1研究內(nèi)容
本文共分六個(gè)部分。
第一部分為緒論，主要對本文研究的背景及意義進(jìn)行了闡述，確定論文的研究思路及研究方法。
第二部分闡述了保障性租賃住房的相關(guān)概念、房地產(chǎn)投資的含義和特點(diǎn)以及房地產(chǎn)投資決策的目的、步驟、研究內(nèi)容、財(cái)務(wù)分析法、不確定分析法。通過對國內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，參透國內(nèi)外房地產(chǎn)投資決策發(fā)展歷程及趨勢，為房地產(chǎn)投資決策研究提供理論支持。
第三部分基于前文分析，對JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目政策市場開展了研究，進(jìn)行項(xiàng)目定位。通過對項(xiàng)目地塊信息、周邊及配套設(shè)施、競品、政策、案例進(jìn)行分析，以問卷發(fā)放的形式對片區(qū)企業(yè)基層員工及企業(yè)管理人員進(jìn)行需求調(diào)查，確定片區(qū)的居住需求、生活配套設(shè)施需求及產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施需求。根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，確定項(xiàng)目功能定位、客群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位及運(yùn)營管理定位。
第四部分基于項(xiàng)目定位制定設(shè)計(jì)方案及實(shí)施計(jì)劃，對項(xiàng)目投資金額、資金籌措情況及未來收入進(jìn)行估算分析。
第五部分使用財(cái)務(wù)分析法及不確定性分析法，從靜態(tài)、動態(tài)財(cái)務(wù)分析，現(xiàn)金流量預(yù)測、償還能力和敏感性分析等方面評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；從社會效益角度出發(fā)，結(jié)合對城市發(fā)展的影響，評估項(xiàng)目實(shí)施合理性；通過對項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析，給予風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案。
第六部分結(jié)合上述研究成果得出結(jié)論與項(xiàng)目保障措施，基于JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目研究現(xiàn)狀展望未來。
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第二章相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述
2.1保障性租賃住房的含義
通過房地產(chǎn)多年發(fā)展及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，單一的政府保障行為和單一的市場化行為，都不能夠解決城鎮(zhèn)居民住房困難這一問題。為了國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的住房困難問題能夠得到有效解決，我國建立了商品房與保障房并行的雙軌制住房體系。其中，保障房是指政府針對住房困難的人群提供的住房，對入住條件及租金具有一定的限制標(biāo)準(zhǔn)。租賃型保障房作為保障房的一種形式，主要為城市新居民、無房青年等提供70平方米以下的小戶型住房，其租金低廉且入住不受收入限制，旨在解決住房難題。
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2.2房地產(chǎn)投資理論
劉秋雁（2007）在《房地產(chǎn)投資分析》這一著作中針對房地產(chǎn)投資的含義、類型及房地產(chǎn)投資的特性逐一進(jìn)行闡述。結(jié)合項(xiàng)目作為保障性租賃住房的特點(diǎn)，總結(jié)如下：
2.2.1房地產(chǎn)投資的含義及類型
房地產(chǎn)投資是投資者以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或銷售、租賃收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資分類方式多種多樣，可按照投資形式劃分、投資經(jīng)營方式劃分、投資用途劃分。按照投資經(jīng)營方式細(xì)分，又可以分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
（1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，是指通過以預(yù)售或是建成后銷售建筑物所有權(quán)的方式獲得銷售收益、回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型有著資金回收周期短的特點(diǎn)。
（2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，通過租賃建筑物使用權(quán)的方式獲得租金收益，回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型資金回收周期較長。根據(jù)珠海市保障性租賃住房政策，納入保障性租賃住房的項(xiàng)目只能通過出租物業(yè)收取租金，不允許銷售，故該類項(xiàng)目屬于出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
（3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后銷售、出租、自營等各種組合方式獲得收益，回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型相對靈活。
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第三章JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目政策市場研究及定位......19
3.1 JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目概況..............................19
3.1.1公司基本情況........................19
3.1.2項(xiàng)目土地信息..........................19
第四章JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算......38
4.1 JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及施工計(jì)劃................38
4.1.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)......................38
4.1.2項(xiàng)目施工計(jì)劃.......................39
第五章JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目效益分析及風(fēng)險(xiǎn)分析......48
5.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及現(xiàn)金流預(yù)測...................................48
5.1.1靜態(tài)分析............................48
5.1.2動態(tài)分析......................51
第五章JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目效益分析及風(fēng)險(xiǎn)分析
5.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及現(xiàn)金流預(yù)測
5.1.1靜態(tài)分析
（1）項(xiàng)目利潤率
項(xiàng)目的收入主要來源于保障性租賃住房、配套商業(yè)租金及管理費(fèi)、停車費(fèi)、充電樁收益等，在項(xiàng)目進(jìn)入第三年穩(wěn)定期，年收入可達(dá)2795.91萬元。根據(jù)市場同類項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀，項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)租金、管理費(fèi)予以2%-3%年漲幅，項(xiàng)目在計(jì)算期40年內(nèi)（2023—2062年），項(xiàng)目總收入為168636.38萬元。
根據(jù)第四章中通過生產(chǎn)要素法進(jìn)行總成本費(fèi)用估算得出項(xiàng)目總成本費(fèi)用為78682.45萬元，所得稅稅前利潤為72192.43萬元，所得稅稅后利潤為53834.59萬元。按項(xiàng)目總投資49046.26萬元計(jì)算，項(xiàng)目所得稅稅后年均總投資利潤率為2.74%。如表5-1所示。
項(xiàng)目所得稅稅后年均總投資利潤率=所得稅稅后利潤÷項(xiàng)目總投資÷計(jì)算期×100%=53834.59÷49046.26÷40×100%=2.74%項(xiàng)目總投資金額大，運(yùn)營時(shí)間長，年均總投資利潤率2.74%，相較于銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目年均利潤率一般，但相較于租賃型項(xiàng)目尚可。

投資分析論文參考

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第六章JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目投資決策結(jié)論及保障措施
6.1項(xiàng)目投資決策結(jié)論
針對JH集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，本文通過對項(xiàng)目地塊、周邊及配套設(shè)施、競品、政策、案例、調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目實(shí)施方案，模擬項(xiàng)目實(shí)施得出項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。本文的主要研究結(jié)論如下：
經(jīng)濟(jì)效益方面，基于該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營方案中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)的估算得出項(xiàng)目成本及收益情況，通過靜態(tài)、動態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，在計(jì)算期40年內(nèi)（2023—2062年），本項(xiàng)目所得稅稅后利潤為53834.59萬元，利潤可觀；凈現(xiàn)價(jià)為4327.57萬元，為正值；本項(xiàng)目稅后所得財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為4.53%，大于既定4%；項(xiàng)目投資回報(bào)期36.1年，盈利能力較強(qiáng)，且具備償債能力可行，投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
社會效益方面，項(xiàng)目不僅有利于金灣區(qū)完善5.0產(chǎn)業(yè)新空間配套設(shè)施，有效緩解新金灣沙美工業(yè)園片區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化保障性租賃住房居住小區(qū)和商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施不足問題，還能夠提升沙美工業(yè)園片區(qū)的工作、生活服務(wù)品質(zhì)，集約利用土地，有利于促進(jìn)珠海市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。
在深入研究和分析本項(xiàng)目后，項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)已通過相關(guān)防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)降低至可控范圍內(nèi)。
本項(xiàng)目符合國家和地方政策，為當(dāng)?shù)匕l(fā)展所必需，項(xiàng)目選址合理，建設(shè)規(guī)模和初步方案符合珠海市金灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長需求。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控、滿足當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求，擁有一定市場，且未來可期，經(jīng)濟(jì)和社會評價(jià)可行。該項(xiàng)目建成后，能夠很好解決目前人才公寓居住小區(qū)及商業(yè)服務(wù)不足的緊張現(xiàn)狀，滿足沙美工業(yè)園片區(qū)將來發(fā)展。讓廣大企業(yè)人才享受優(yōu)質(zhì)生活、服務(wù)設(shè)施條件，為提升金灣區(qū)品位，完善金灣區(qū)城區(qū)功能，均衡發(fā)展產(chǎn)業(yè)新空間，打下了良好基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)（略）